Renovieren, sanieren, modernisieren: Drei Baumaßnahmen im Vergleich

Laut Baugesetzbuch zählen zu den wichtigsten Baumaßnahmen die Modernisierung und Instandsetzung, Neubebauung, Ersatzbauten und weitere Änderungsmaßnahmen, die im §148 des Baugesetzbuches detaillierter beschrieben werden. Zu den gängigeren Begrifflichkeiten dürften allerdings die Renovierung, Sanierung sowie Modernisierung zählen, wenn es sich um Baumaßnahmen in Bezug auf bestehende Objekte handelt. Alle drei Formen stellen allerdings unterschiedliche Maßnahmen dar, die im Folgenden nach den Gesichtspunkten Begriffserläuterung, Anwendungsgebiete, Umsetzungsoptionen sowie Finanzierung verglichen werden.

Renovierung

Bei der Renovierung werden hauptsächlich Maßnahmen durchgeführt, die konkrete Schäden und Mängel bestmöglich beheben sollen, damit das Objekt wieder in den ursprünglichen oder auch verbesserten Zustand zurückkehrt. Aus diesem Grund wird der Begriff Renovierung meist mit der Instandsetzung gleichgesetzt. Der Begriff wird im besonderen Maße im Mietbereich angewandt und meint meist festgeschriebene Schönheitskorrekturen in der Wohnung. Dazu gehören nicht selten Maßnahmen wie das Tapezieren oder Streichen der Wände. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Renovierung meist um optische Arbeiten im Innenbereich einer Wohnung, wie beispielsweise im Badezimmer.

Anwendungsgebiete und Umsetzung

Wie bereits erwähnt, taucht der Begriff Renovierung vor allem im Zusammenhang mit dem Mietrecht auf. Nicht selten werden in Mietverträgen Klauseln zu den sogenannten Schönheitsreparaturen festgeschrieben, wobei im Allgemeinen der Vermieter selbst dafür zuständig ist, Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Laut dem deutschen Mietrecht zählen zu den wichtigsten Instandsetzungsmaßnahmen, zu denen in der Regel der Mieter verpflichtet ist, das bereits erwähnte Tapezieren und Streichen von Wänden, Türen, Rohren und Heizungskörpern. Gerne werden hierbei vom Mieter gewisse Klauseln in den Mietvertrag festgeschrieben, die in den meisten Fällen allerdings keinerlei Bestand vor Gericht haben würden.

Beispiel: Festgeschriebene Fristen zur Umsetzung von Schönheitsreparaturen

Solch eine Klausel ist zumeist nicht zulässig, da die Gesetzgebung davon ausgeht, dass der jeweilige Mieter selbst über die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, auch ohne Fristen, entscheiden kann. Allerdings ist anzumerken, dass es hierbei auf den genauen Wortlaut der Klausel ankommt, da eine Empfehlung des Vermieters nicht mit einer Aufforderung gleichzusetzen ist.

Eine Renovierung ist in unterschiedlichen Situationen sinnhaft. Der gängigste Zeitpunkt ist aber beim Aus- oder Einzug eines Mieters. Hier übernehmen dann Mieter beispielsweise Malerarbeiten oder Tapezieren die Wand in der Form, dass Abnutzungserscheinungen entfernt werden. Viele Vermieter nutzen den Auszug eines Mieters, um beispielsweise Bodenbeläge zu erneuern oder auch die Wohnung auf aktuelle Standards hin zu renovieren.

Finanzierung

Eine Finanzierung über einen Kredit kommt im Grunde nur für Eigentumsbesitzer in Frage, da die Renovierungskosten aus Mietersicht wohl kaum einen Kredit notwendig machen dürften. Da in diesem Fall Renovierung aber mit der Schönheitskorrektur oder Instandsetzung von Mietobjekten nach Mietrecht gesehen wird, soll der Begriff Renovierung auch nicht mit der kostspieligeren Sanierung oder Modernisierung gleichgesetzt werden. Sicherlich ist an diesem Punkt zu erwähnen, dass eine absolute Abgrenzung der drei Baumaßnahmen nicht in dem Umfang möglich ist.

Sanierung

Die Sanierung eines Gebäudes ist im Grunde noch weitreichender als die Renovierung bzw. Durchführung von Schönheitskorrekturen. Voraussetzung für eine Sanierung ist stets ein vorhandener Schaden, der meist zunächst durch ein Gutachten im Konkreten festgestellt wird, und nicht selten ist die Ursache des Schadens zusätzlich zu beseitigen. Ziel ist dementsprechend die Wiederherstellung, die zumeist auch mit einer Modernisierung einhergeht. Da allerdings dieser Begriff noch gesondert betrachtet wird, soll hier nicht weiter auf diesen Aspekt eingegangen werden. An einzelnen Immobilien gehört beispielsweise die energetische Sanierung zu den aktuell meist durchgeführten Arbeiten. Im Gegensatz zu den rein optisch aufwertenden Arbeiten der Renovierung werden hier nicht selten bauliche Maßnahmen an der Bausubstanz durchgeführt, was sich letztlich deutlich im finanziellen Aufwand zeigt.

Anwendungsgebiete und Umsetzung

Ein typisches Anwendungsgebiet ist die Gebäudesanierung, bei der ganze Fassaden, Bauteile oder Objektabschnitte repariert werden. Ein weiteres Feld ist aber auch die Behebung von Schimmelbefall oder Durchfeuchtungen. Bei solchen großen Baumaßnahmen gibt ein Gutachten Aufschluss über Aufwand und die zu erfüllenden Standards. Beispielsweise beim Schimmelbefall ist schließlich zusätzlich noch die Bekämpfung der Ursache einzukalkulieren. Gängig sind aber auch Arbeiten wie die Anbringung eines neuen Verputzes oder eine neue Wärmedämmung, die unter die energetische Sanierung fällt.

Im Allgemeinen können unterschiedlichste Arten von Sanierungen unterschieden werden, wobei im Eigentumsbereich die meisten vorgestellten Formen keine Rolle spielen:

Energetische Sanierung: Ziel ist hier die Senkung der Energiekosten anhand von Maßnahmen wie beispielsweise Fenstersanierungen, Wärmedämmung, Außenwanddämmung, Lüftungsanlagen, Heizungssanierung oder auch die Dämmung des Daches.

Kernsanierung: Diese Sanierungsmaßnahme zielt auf die Instandsetzung der kompletten Bausubstanz ab und ist mit recht großem baulichem Aufwand verbunden.

Rekonstruktion: Hier geht es schlicht weg um die Beseitigung von eintretenden Schäden.

Restaurierung: Bei der Restauration soll das Gebäude mithilfe von baulichen Maßnahmen wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden.

Translozierung: Eine besondere Art der Sanierung stellt die Translozierung dar, da hier Gebäude örtlich versetzt werden, also abgerissen und originalgetreu an einem anderen Ort wieder aufgebaut werden.

Finanzierung

Sanierungsarbeiten sind in der Regel mit hohen Kosten verbunden, weshalb eine Finanzierung über einen Baukredit zumeist sinnvoll ist. Neben einfachen Annuitätendarlehen besteht auch die Möglichkeit, die Finanzierung über einen Bausparvertrag durchzuführen.

„Zusammen mit staatlichen Förderungen bietet der Bausparvertrag die Möglichkeit, Kapital für einen Hausbau , eine Eigentumswohnung oder auch größere Renovierungsvorhaben anzusparen, um später optional in Kombination mit einem Darlehen das angestrebte Gesamtkapital zu erreichen.“ (Quelle: Ergo Direkt).

Danach kann, entgegen vieler Verbraucher-Annahmen, ein Bausparvertrag auch für Umbauarbeiten am Haus genutzt werden. Da solch ein Finanzierungskonzept mit einer definierten Ansparphase beginnt, das heißt, eine gewisse Zeit, zunächst Geld angespart werden muss, ist eine frühzeitige Planung von möglichen Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen empfehlenswert. Vorteile des Bausparvertrags im Gegensatz zu anderen Kreditoptionen liegen in der feststehenden Höhe des Zinssatzes, dass kein Eigenkapital notwendig ist und dass der Staat unter gewissen Kriterien den Bausparer finanziell fördert. Nichtsdestotrotz sollte diesbezüglich eine Beratungsinstanz im Vorfeld hinzugezogen werden, um zu klären, welche konkreten Sanierungsmaßnahmen über einen Bausparvertrag finanzierbar sind. Aktuell lohnt sich der Abschluss von Baukrediten im Allgemeinen, weil der derzeitige Zinssatz sehr günstig ist.

Modernisierung

Die Modernisierung geht noch ein Stück über die Sanierung hinaus, da es hierbei um die Angleichung aktueller Standards im Bauwesen geht. Vor allem fällt auch hier die energetische Sanierung unter den Begriff, da ein Gebäude auf den neuesten Stand gebracht wird, was Wärmedämmung und Energieeffizienz anbelangt. Im Grunde existiert hierbei kein Schaden im Vorfeld, der durch Baumaßnahmen behoben werden soll. So gehören zu den typischen Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie die Dachdämmung, die Mehrfachverglasung der Fenster oder auch der Einbau eines neuen Heizungssystems.

Anwendungsgebiete und Umsetzung

Es gibt unterschiedlichste Gründe, weshalb eine Modernisierung an einem Gebäude sinnvoll sein kann.

Ökologisch: Verbesserte Baustoffe, Konzepte, Entwicklungen und Gebäudekonstruktionen erlauben es, dass das Wohnen immer energieeffizienter wird. Damit kann der Einzelne einen Beitrag für mehr Umweltschutz und Ressourceneinsparung leisten.

Ökonomisch: In erster Linie können vor allem energetische Modernisierungsvorhaben aber zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen.

Nutzungsorientiert: Modernisierungen ermöglichen zudem eine bessere Wohnsituation. So zählen Baumaßnahmen mit dem Ziel, die Wohnung barrierefrei zu gestalten, ebenso zu den zentralen und in der heutigen Zeit bedeutsamen Modernisierungsvorhaben.

Finanzierung

Da auch Modernisierungsmaßnahmen einen erheblichen finanziellen Aufwand bedeuten, können auch hier verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten wie Baukredite oder auch der Bausparvertrag unter bestimmten Umständen genutzt werden. Allerdings sollten Immobilienbesitzer zusätzlich bei der Modernisierung, vor allem für die energetische Sanierung, beachten, dass unterschiedlichste Förderungen in Anspruch genommen werden können. Insgesamt existieren sowohl Fördermöglichkeiten für Einzel- als auch für Komplettsanierungen. So können Fördermittel bei der bundeseigenen Förderbank KfW beantragt oder auch finanzierte Beratungsleistungen in Anspruch genommen werden. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert zum Beispiel den Einbau von Solarthermieanlagen für die Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung bei bestehenden Gebäuden.

Insgesamt können alle drei Begrifflichkeiten nicht komplett voneinander abgegrenzt werden, da es sich in allen Fällen um Baumaßnehmen an Gebäuden handelt, die im Grunde das gleiche Ziel der (verbesserten) Instandsetzung verfolgen. Eine Unterscheidung kann allerdings von daher sinnvoll sein, dass beispielsweise unterschiedliche konkrete Maßnahmen im Einzelnen erforderlich sind, unterschiedliche Rechte, Gesetze sowie festgelegte Standards zu beachten sind und es sich auch verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten ergeben. Daher empfiehlt sich besonders für Eigentümer, frühzeitig an zukünftig notwendige Renovierungs-, Sanierungs- und auch Modernisierungsmaßnahmen zu denken, um diese nicht nur aus finanzieller, sondern auch aus nachhaltiger Sicht optimal umsetzen zu können.

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