Altbausanierung: Mit diesen Kosten muss man rechnen

Autor: Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Altbau oder lieber Neubau? Wer in die eigenen vier Wände ziehen will, der steht nicht selten vor einer schweren Entscheidung. Für den Kauf eines Altbaus mit anschließender Sanierung spricht der meist wesentlich niedrigere Kaufpreis. Doch Vorsicht: Bei der Altbausanierung entstehen nicht selten Kosten in beträchtlicher Höhe, die der Laie im Vorfeld nicht überblicken kann. Und so kommt es bei der Altbausanierung nur allzu oft zu der ein oder anderen bösen Überraschung.  Damit die Altbausanierung nicht zur Kostenfalle wird, hier einige hilfreiche Tipps für die Sanierung des Altbaus.

Vor der Altbausanierung: Expertenrat einholen

Die Sanierung eines Altbaus kann die Gebäudetechnik ebenso betreffen, wie die Statik verschiedener Bauteile oder die Grundrissdisposition beziehungsweise die äußere Hülle des Gebäudes. Welche Teile des Gebäudes saniert werden müssen, lässt sich nicht generell beantworten. Schließlich gibt es Altbauten, die jahrzehntelang vernachlässigt wurden ebenso wie solche, die trotz ihres Alters noch gut in Schuss sind.

Um den Sanierungsbedarf abzuschätzen, sollten zukünftige Bauherren immer auf den Rat eines Experten zurückgreifen. Befragen kann man zum Beispiel einen Architekten oder einen Bauingenieur. Wichtig dabei: Der Experte sollte keiner der bauausführenden Firmen angehören, sondern unabhängig sein. Eine gründliche Expertenanalyse dient als Grundlage für die spätere Sanierung. Der Sachverständige weiß nicht nur, welche Maßnahmen sinnvoll und notwendig sind, sondern auch, in welcher Reihenfolge diese durchgeführt werden sollten. Auf diese Weise können Sie die Sanierung auch finanziell exakt planen. Auch wenn ein fachmännisches Gutachten Geld kostet, darauf verzichten sollte man in keinem Fall!

Wie hoch sind die Kosten für eine Altbausanierung?

Die Kosten für eine Sanierung hängen wesentlich vom baulichen Zustand des Gebäudes ab. Der „Verband Privater Bauherren“ (VPB) hat hierzu Richtwerte ermittelt, an denen sich die Käufer eines Altbaus orientieren können.

Handelt es sich bei dem Haus um einen Bau aus der Nachkriegszeit, also aus den 1950er und 1960er Jahren, können Käufer davon ausgehen, dass sie noch einmal rund 40% des Kaufpreises in die Sanierung des Hauses investieren müssen. Bei einem Haus, das vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurde, liegt der Bedarf bei rund der Hälfte des Kaufpreises.

Je älter das Haus also ist, desto höher sind die Kosten für die Sanierung. Aber selbst Häuser, die in jüngerer Zeit gebaut wurden, müssen in vielen Fällen nachgebessert werden. So hat der VPB errechnet, dass selbst bei Häusern mit einem Baudatum zwischen 1980 und 1990 noch einmal 20% des Kaufpreises für die Sanierung fällig werden. Bei Häusern, die in den letzten 15 Jahren gebaut wurden, liegt der Preis für kleinere und größere Reparaturen immerhin noch bei rund 16% des Kaufpreises. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich also, ganz genau hinzuschauen.

Wo liegen die Schwerpunkte der Sanierung?

Auch wenn die notwendigen Sanierungsarbeiten sich von Altbau zu Altbau unterscheiden, gibt es doch bestimmte Schwerpunkte, die immer wieder auftauchen. Der größte Posten bei der Altbausanierung ist die Wärmedämmung. Vor allem bei älteren Häusern entspricht diese in der Regel nicht dem aktuellen Stand. Das bedeutet, dass sowohl die Fassaden- als auch die Dachdämmung erneuert oder ausgebaut werden müssen. Ein weiterer großer Posten bei der Altbausanierung ist die Haustechnik. Darunter versteht man die Heizungsanlage und die sanitären und elektrischen Leitungsnetze. Ist das Haus 30 Jahre alt oder älter, empfiehlt sich hier eine Kompletterneuerung, auch wenn diese mit höheren Kosten verbunden ist.

Ein weiteres großes Sorgenkind bei der Altbausanierung ist der Keller, der in nahezu 80% der Fälle mehr oder weniger große Mängel aufweist. Der größte Mangel ist dabei Feuchtigkeit. Im schlimmsten Fall betrifft das die Sockelzone und den Hohlkehlbereich des Hauses und kann zu Schimmelbefall führen.

Gibt es Finanzhilfen für die Altbausanierung?

Wer sich gegen einen Neubau und für die Sanierung eines alten Hauses entscheidet, der muss die finanziellen Lasten in der Regel nicht allein schultern. Gerade für die Altbausanierung gibt es eine ganze Reihe attraktiver Fördermöglichkeiten, die allerdings an die eine oder andere Bedingung gebunden sind. Entsprechende Förderprogramme und Finanzhilfen werden von der Europäischen Union ebenso aufgelegt wie vom Bund, den Ländern und den Kommunen. Gerade bei den Förderprogrammen der Länder und Kommunen können die Bedingungen und die Höhe der Finanzhilfen von Bundesland zu Bundesland und von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren.

Als Faustregel gilt, dass die entsprechenden Finanzhilfen unter anderem für Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden können, die am Dach, an der Außenfassade, an Fenstern und Türen sowie an Sanitär- und Heizungsanlagen vorgenommen werden. Aber auch Sanierungsmaßnahmen, die durch einen Schimmelbefall notwendig geworden sind, können gefördert werden.

Die höchsten Fördermöglichkeiten für die Altbausanierung gibt es übrigens, wenn es um eine so genannte „energetische Sanierung“ der alten Bausubstanz geht. Dabei wird ein altes Haus durch eine bessere Isolierung oder neue Fenster energetisch auf den Stand eines Neubaus gebracht. Bedingung für eine solche Förderung ist, dass der Altbau nach der Sanierung den so genannten Energiestandard „KfW-Effizienzhaus 100“ erreicht. Ob dies nach der Sanierung der Fall ist, muss entsprechend nachgewiesen werden. Weitere Zuschüsse für eine Altbausanierung kann man beantragen, wenn die Heizungsanlage auf regenerative Energien umgestellt wird. Ein weiteres Plus: Nach Abschluss der Altbausanierung können die Handwerkerkosten zu einem Teil steuerlich geltend gemacht werden. Das Finanzamt erstattet den Bauherren bis zu 20%.

Bild: mj-foto / Fotolia

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