Messtechnik – Die Gebäudesubstanz bewerten

Bauherren und Käufer einer gebrauchten Immobilie können viel Geld sparen, wenn sie diese Fragen korrekt beantworten. Eine Fehlbeurteilung kann am Ende teuer werden. Zudem ist eine korrekte Beantwortung dieser Fragen für die Durchführung der konkreten baulichen Maßnahmen notwendig. Denn allzu häufig kommt es vor, dass sich die Instandsetzung der vorhandenen Installationen und Konstruktionen als schwieriger und umfangreicher erweisen als ursprünglich angenommen. Demgegenüber messen Bauherren optischen Mängeln eine viel zu große Bedeutung bei.

Kurzbegehung gibt allenfalls einen ersten Überblick

Der erste Schritt vor einer Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme ist sicher eine Kurzbegehung. Damit können sich Bauherren einen ersten Überblick verschaffen, wie es um den Gesamtzustand des Gebäudes steht. Zu einer detaillierten Bestandsaufnahme gehört auch die Begutachtung von Bauzeichnungen, die auch die Überprüfung von Funktionsfähigkeit und Zustand der technischen Komponenten und aller Bauteile des Gebäudes beinhaltet.

Objektbewertung erfolgt nach verschiedenen Kriterien

Nur mit all diesen Informationen ist es einem Sachverständigen oder einem Planer möglich, das Objekt richtig zu bewerten, die notwendigen Arbeiten festzulegen und eine Kalkulation der Kosten zu machen. Abweichungen von +/- 10 Prozent sind reine Spekulation. Dabei richtet sich der Objektwert nicht ausschließlich nach der technischen Bewertung. Weitere Aspekte, wie Grundstücksgröße, Erschließung, Lage und Infrastruktur sind in diesem Zusammenhang wichtig. Um die Bausubstand richtig zu untersuchen, gibt es eine große Auswahl an Messwerkzeugen und Verfahren, beispielsweise Ultraschallmessungen oder Thermografie. Dabei ist ein Punkt, der oft als zu banal angesehen wird, ebenfalls sehr wichtig: das korrekte Aufmaß.

Die Bausubstanz untersuchen

Um die vorhandene Bausubstanz eines Bauwerks zu untersuchen und den Zustand der verschiedenen Bauteile zu beurteilen, sind verschiedene Messgeräte notwendig. Nur mit reiner Inaugenscheinnahme ist es dabei nicht getan. Sehr oft verbergen sich wichtige Informationen hinter der Oberfläche. Da es keine Menschen mit Röntgenblick gibt, braucht es Fachleute mit entsprechenden Messwerkzeugen. Destruktive Untersuchungsmaßnahmen kommen nicht infrage. Folgende Möglichkeiten bieten sich dabei an:

- Mithilfe von Detektoren lassen sich elektrische Leitungen und Bewehrungsstahl aufspüren, die sich in den Wänden befinden. Moderne Messgeräte sind sogar in der Lage Orientierung und Lage des Bewehrungsstahls in Stahlbeton zu bestimmen. Auch der Zustand des Stahls, inwieweit er schon korrodiert ist, lässt sich von außen feststellen.

- Mithilfe von Ultraschallwellen lassen sich Dichte und Homogenität eines Baustoffs bestimmen. Dabei kommen Hohllagen zutage genauso wie Verpressfehler in Spannbetonkonstruktionen.

- Mithilfe von Endoskopen lassen sich schwer zugänglich Hohlräume in einer Baukonstruktion überprüfen, beispielsweise welcher Dämmstoff in einer Holzbalkendecke verarbeitet ist. Mit dem Endoskop genügt schon ein sehr kleines Loch, um sich darüber Klarheit zu verschaffen. Endoskope können auch Informationen bei Schädlingsbefall oder Feuchteschäden liefern. Die Bilder von Video-Endoskopen lassen sich digital speichern.

- Um die Feuchtigkeit in einem Bauteil zu bestimmen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Am populärsten ist die Widerstandsmessung, die mobil und zerstörungsfrei die Oberflächenfeuchte bestimmen hilft. Dabei misst das Gerät die elektrische Leitfähigkeit eines Bauteils oder eines Baustoffs. Dieser verändert sich je nach Feuchtegehalt. Je höher der Feuchtegehalt umso höher ist die elektrische Leitfähigkeit. Dabei kommen meist zwei Elektroden zum Einsatz, die in einem genau definierten Abstand zueinander positioniert sind.

- Energieberater arbeiten häufig mit einer Thermografiekamera, sie stellt ein sehr wichtiges Messgerät dar. Damit ist es möglich, den dämmtechnischen Zustand eines Gebäudes zu bestimmen und Schwachstellen in der Gebäudedämmung zu finden. Die Thermografiekamera macht auch Undichtigkeiten und Wärmebrücken sichtbar. Dieses Messgerät erfasst die Wärmestrahlung, die die verschiedenen Bauteilen aussenden. Auf den Bildern sind die verschiedenen Temperaturzonen an den unterschiedlichen Farben zu erkennen. Dieses Messgerät ist allerdings Fachleuten vorbehalten, da die Bedienung nicht so einfach ist, wie der Name vermuten lässt.

- Bei einem Blower-Door-Test kommen undichte Stellen in der Gebäudehülle zum Vorschein. Ist der Luftaustausch zu stark, kommt es zu einem höheren Wärmeverlust. Die Folge: Die gesamte Konstruktion wird durchfeuchtet. Der Test ist sehr aussagekräftig und kommt sehr häufig zusammen mit der Thermografiekamera zum Einsatz. Er macht undichte Stellen in der Hülle eines Gebäudes beispielsweise mit Rauch sichtbar.

- Mit einem Luxmeter lassen sich die Lichtverhältnisse in den verschiedenen Räumen eines Gebäudes messen. Lux ist die Einheit für die Stärke von Licht oder einer Beleuchtung. Schlechte Lichtverhältnisse können effektives Arbeiten erschweren. Wie ein Raum mit Tageslicht ausgeleuchtet ist, lässt sich mit einem Luxmeter feststellen. Sind die Lichtverhältnisse nicht ausreichend, lässt sich das mit Kunstlicht korrigieren. Gute Lichtverhältnisse sind jedoch nicht nur an Arbeitsplätzen wichtig, sondern auch für das Wohlgefühl zuhause. Laien können ebenfalls einen Luxmeter bedienen und damit messen, wie viel Licht beispielsweise 2 Meter von einem Fenster entfernt noch messbar ist oder wie groß die Beleuchtungsstärke einen Meter über dem Fußboden ist.