Was kostet eine Altbau Sanierung?

Die Situation am Bau hat sich in den letzten Jahren verändert: Immer mehr Menschen bauen nicht mehr neu, sondern kaufen eine gebrauchte Immobilie. Ein Altbau scheint vielen Käufern überschaubarer. Sie fürchten, beim Neubau könnten ihnen die Kosten davonlaufen, beim Altbau vermuten sie, sie wüssten was finanziell auf sie zukommt – was allerdings häufig ein Trugschluss ist.

Warum? Beim Altbau liegt der Kaufpreis doch fest?

Ja, der Kaufpreis schon, aber wer weiß denn, was sich hinter den alten Gemäuern alles verbirgt? Wer kennt die wirklichen Sanierungskosten, die noch auf ihn zukommen? Hier lassen sich viele Immobilienkäufer in die Irre führen. Sie unterschätzen schlichtweg die Modernisierungsausgaben, um ein altes Haus wieder auf Vordermann zu bringen. 

Ihr Verband hat Jahrzehnte lang Erfahrung bei der Begutachtung von Altbauten gesammelt: Welche Kosten kommen den auf einen Althaus-Käufer zu?

Wir unterscheiden zwischen den Anschaffungs- und den Modernisierungskosten. Die Anschaffungskosten richten sich natürlich nach der Lage des Objekts. Steht das Haus in einem beliebten Wohngebiet, in einer Wachstumsregion, dann ist es teurer als ein Gebäude in einer wirtschaftlich schwächeren Region. 

Und wie ist es mit den Sanierungs- und Modernisierungskosten, lassen die sich in etwa abschätzen?

Natürlich richtet sich der Sanierungsaufwand im Einzelnen immer nach dem Erhaltungs- und Pflegezustand des Hauses. Aber wir haben Richtwerte errechnet, an denen sich der Kaufinteressent zunächst orientieren kann. 

Nennen Sie uns ein paar Beispiele?

Bei einem Haus aus der Nachkriegszeit, also aus den 1950er und 1960er Jahren, muss ein Käufer im Schnitt noch einmal gut 40 Prozent des Kaufpreises in die Sanierung des Bestandes investieren. Das heißt, das Haus kommt zum Schluss fast anderthalb mal so teuer, wie zunächst angenommen. 

Wie verhält es sich bei noch älteren Häuern? Und wie bei jüngeren?

Je älter das Objekt ist, umso mehr muss investiert werden. In ein Vorkriegshaus etwa muss noch einmal rund die Hälfte des Kaufpreises investiert werden, um es auf Vordermann zu bringen. Aber auch die jüngeren Immobilien sind beileibe nicht preiswert. Wie wir im Verband aus Erfahrungswerten errechnet haben, müssen sogar Häuser aus der Zeit zwischen 1980 und 1990 erheblich nachgebessert werden. Rund 20 Prozent sind im Schnitt zusätzlich zum Kaufpreis für Modernisierungen fällig. Sogar neuere Häuser, die erst in den vergangenen 15 Jahren entstanden sind, können selten direkt bezogen werden, etwa 16 Prozent des Kaufpreises müssen dort noch einmal in erste kleinere und Schönheitsreparaturen investiert werden. 

Ein besonderes Problem sind doch die Häuser aus der Zeit vor der Energiekrise. Wie sind dort die Kosten?

Bei Häusern aus den Jahren zwischen 1970 und 1980 müssen Käufer rund ein Drittel des Anschaffungspreises in Modernisierungsmaßnahmen investieren. 

Was muss denn an einem Altbau so alles repariert werden?

Bei rund zwei Dritteln der Altbausubstanz entspricht die Wärmedämmung nicht dem heutigen Standard. Sie muss nachgebessert werden. Das betrifft sowohl die Dämmung der Fassade als auch die Dämmung des Daches. 

Wie verhält es sich bei der Haustechnik?

Der Gesetzgeber achtet ja darauf, dass alte Heizungen nach und nach ausgetauscht werden und verschwinden. Aber bei insgesamt 72 Prozent der Altbauten muss die Haustechnik dringend erneuert werden. Das umfasst neben der Heizung das gesamte sanitäre und elektrische Leitungsnetz. Sie können davon ausgehen: ist ein Haus erst mal über 30 Jahre alt, dann erneuern Sie am besten alles komplett, bevor Sie einziehen. 

Welche anderen Sanierungsschwerpunkte haben wir noch am alten Haus?

Der Keller ist ein Kummerkind. Rund 76 Prozent aller Keller haben Mängel. In der Regel sind die Wände feucht. Nässe aus dem Erdreich dringt in das Mauerwerk. Dabei werden oft der Hohlkehlbereich und der im Erdreich liegende Teil der Sockelzone beschädigt. 

Was ist die Ursache dieser Schäden?

Am häufigsten sind Mängel von Anfang an zu verzeichnen, außerdem werden die Abdichtungen auch durch veränderte Randbedingungen verursacht, wie Veränderungen im Boden, Steigen des Grundwasserpegels, Hinzukommen von aggressiven Bestandteilen im Wasser oder mechanische Beschädigungen durch spätere Baumaßnahmen. Auch die zur Abdichtung verwendeten Produkte können im Laufe der Jahre versagen. Zu guter Letzt: Der Anspruch an die Nutzung der Kellerräume ist gestiegen, was früher Lagerraum war, das soll heute Arbeitszimmer, Wohn- oder Gästezimmer sein und wird daher beheizt. Das kann dann bei älteren Häusern zu bauphysikalischen Problemen führen, wie etwa Schimmelbildung. 

Was kann man denn da machen?

Das kann soweit führen, dass Sie die Abdichtung grundlegend erneuern müssen. Das heißt rundherum aufgraben, Ursachenforschung betreiben und von der Hohlkehle bis zum Sockel die Abdichtung erneuern, gegebenenfalls muss eine Dränage gelegt werden. Dazu sollten Sie sich von einem unabhängigen Fachmann beraten lassen, da die Erneuerung sehr teuer sein kann und natürlich fachgerecht und nach den anerkannten Regeln der Technik durchgeführt werden muss. 

Oft sieht man Kalkfahnen, Sinterablagerungen, Rost oder abgeplatzten Beton an Balkonplatten. Was ist da zu tun?

Das ist ein wirklich unendliches Thema: Häufige Ursachen dafür sind ein nicht fachgerechter Aufbau der Abdichtungen und Beläge und die falsche Anordnung von Entwässerungsrinnen. Entgegen den allgemeinen Vorstellungen ist ein Fliesenbelag nicht dicht gegen Wasser. Der darunter liegende Estrich ebenfalls nicht und die darunter hoffentlich vorhandene Abdichtung führt das durchgedrungene Wasser nicht in die Rinne, so diese überhaupt vorhanden ist, sondern lässt es ohne Tropfkante an der Außenkante der Stahlbetonplatte herunter laufen. Dabei wird Kalk mit ausgewaschen und setzt sich an der sichtbaren Balkonkante ab. Schlimmer ist jedoch, dass der Wind dieses Wasser in kleine Risse treibt und es zu Frostabplatzungen kommt. Dieses Spiel wiederholt sich dann Jahr für Jahr und der Schaden wird immer schlimmer. Dazu kommt, dass häufig Stahlbetonplatte und Gebäude thermisch nicht getrennt sind. Auch Abdichtungen am Anschluss zu Fassade und Balkontür sind oft fehlerhaft. Ferner sind die von oben in die Betonplatte eingeschraubten Geländerpfosten in den seltensten Fällen dicht eingesetzt; sie führen Feuchtigkeit durch die Beläge bis auf die Stahlbetonplatte. 

Wie ist das mit der Wärmedämmung: Alte Häuser sind doch wahre Energieschleudern?

Das ist richtig. Je älter das Haus, umso schlechter ist in der Regel die Wärmedämmung. Vor allem Häuser aus den Nachkriegsjahren sind außergewöhnliche Energiefresser. 

Was kann der Hauskäufer hier tun?

Eine ganze Menge. Wichtig ist aber, dass er nicht aufs Geradewohl lossaniert, sondern sich zunächst einmal einen Fachmann holt, am besten einen unabgängigen Sachverständigen, der genau analysiert, wo es bei dem in Frage stehenden Haus im Argen liegt. Der Sachverständige kann ihm außerdem sagen, wie er sein Haus dämmen muss, welche Maßnahmen sinnvoll sind, und in welcher Reihenfolge sie ausgeführt werden sollten. Dabei kommt es darauf an, das Haus als Ganzes zu betrachten und keine teuren, aber wirkungslosen Einzelmaßnahmen durchzuführen. 

Können Sie uns das näher erläutern? Da gibt es doch zum Beispiel die Wärmedämm-Verbund-Systeme?

Alle vorgefertigten Lösungen sind zunächst mit Skepsis zu betrachten, denn sie sind nicht individuell auf das einzelne Haus abgestimmt. Es kann im Einzelfall sogar energetisch oder bauphysikalisch gar nicht sinnvoll sein, diese Art der Wärmedämmung einzusetzen. Mal ganz abgesehen von Gestaltungsgründen: Ein Fachwerkhaus etwa können Sie so auf keinen Fall wärmedämmen. 

Aber ist Dämmung nicht gleich Dämmung?

Nein, ganz sicher nicht! Jedes Haus ist ein komplexes bauphysikalisches Gefüge, in dem Baustoffe, Wanddicken, Fenstergrößen, Wärmebrücken, Winddichtigkeit und viele andere Komponenten ein in sich geschlossenes System bilden. Wenn Sie nun eine Komponente in dieser Struktur verändern, dann zieht das zwangsläufig Verschiebungen im System nach sich – auch unerwünschte. 

Wie zum Beispiel?

Eine klassische Geschichte ist der Einbau neuer Fenster. Bei einem alten Haus mit Einscheibenverglasung liegt der kälteste Punkt des Raumes immer am Fenster. Und gemäß der Bauphysik schlägt sich die Luftfeuchtigkeit im Raum - die durch Atmen und Schwitzen entsteht – immer an der kältesten Stelle nieder. Also am Fenster. Dort setzt sich die Feuchte als Kondensat ab und lässt sich bequem wegwischen. Problem gelöst. Nun bauen Sie ein besser gedämmtes Fenster ein, und plötzlich liegt der kälteste Punkt im Raum nicht mehr am Fenster, sondern in der Außenwand, im schlimmsten Fall unsichtbar hinter Ihrem Schrank. Dort setzt sich jetzt die Feuchtigkeit ab. Und weil es keiner merkt, bildet sich dort in aller Ruhe Schimmel – und dann haben Sie ein gesundheitliches Problem und einen wirklichen Sanierungsfall. 

Also besser nicht dämmen?

Doch, unbedingt, aber vorher vom Bausachverständigen genau klären lassen, wie sich die Sanierung auf die Bauphysik des Hauses auswirkt und alle Maßnahmen auf die Struktur des Hauses abstimmen. 

Kann das nicht auch ein Handwerksbetrieb, der sich auf Wärmedämmung spezialisiert hat?

Dafür ist das Gefüge viel zu komplex, außerdem muss über einzelne Gewerke hinaus geplant, gedacht und gearbeitet werden. Die meisten Handwerksbetriebe vertreiben aber nur bestimmte Dämmsysteme. Das heißt, sie kennen meist auch nur diese Produkte genau - und haben natürlich ein Interesse daran, sie zu verkaufen. Hausbesitzer fahren besser mit einem unabhängigen Gutachten. 

Wie teuer kann denn so eine Beratung werden?

Wird ein Gutachten erstellt, dann kostet es oft nur etwa so viel wie ein einziges neues Küchenfenster. Dafür haben Sie die Gewissheit, sich nicht durch falsche Sanierung neue Schäden ins Haus zu holen, die sie dann wieder aufwändig reparieren müssen. 

Aber die Sanierung an sich ist doch finanziell ein ziemlicher Brocken?

Auch nicht unbedingt, denn es muss ja nicht immer alles auf einmal gemacht werden. Viele Sanierungsmaßnahmen lassen sich durchaus über einige Jahre strecken. Das schont die Nerven und den Geldbeutel. 

Geben Sie uns ein Beispiel?

Nehmen Sie die energetische Modernisierung eines Hauses. Sie müssen nicht Dämmung und alles auf einmal machen. Je nach Zustand des Hauses wird Ihnen der Sachverständige zur schrittweisen Sanierung raten und Ihnen einen sinnvollen Sanierungsablauf vorschlagen. Das ist wichtig, damit Sie nicht erst etwas erneuern, was Sie bei späteren Maßnahmen beschädigen oder sogar wieder ausbauen müssen. Sinnvoll ist es beispielsweise, erst die neue Heizung einzubauen und den Dachboden zu dämmen; beides schreibt der Gesetzgeber beim Altbau ohnehin vor. Im nächsten Jahr kommen dann die neuen Fenster dran und im Jahr darauf wird die Fassade gedämmt und frisch verputzt. So lassen sich auch größere Investitionen in kleinere Häppchen aufteilen. 

Ihre Zahlen und Fakten legen den Schluss nahe: Ein Altbau ist - im Vergleich zum Neubau - beileibe nicht immer ein Schnäppchen, oder?

Das stimmt. Deshalb sollten sich Kaufinteressenten auf alle Fälle vor dem Kaufabschluss ein Gutachten machen lassen. Ein unabhängiger Sachverständiger kann den Wert eines Wohnhauses einschätzen und weiß, was an Sanierungskosten im Einzelfall noch zusätzlich auf den Käufer zukommt. 

Was spricht denn dann noch für den Kauf eines alten Hauses?

Zum Beispiel die Lage. Ältere Häuser stehen meist in stadtnahen Wohngebieten mit schönen alten Bäumen und eingewachsenen Gärten. Die Infrastruktur stimmt und auch die Nachbarn sind bekannt. Hinzu kommt: Die Bevölkerung wird immer älter und Senioren bevorzugen Stadtwohnungen. Dies jedenfalls haben Untersuchungen in jüngster Zeit belegt. Wer also im Bestand kauft, der weiß, was er bekommt und investiert sinnvoll in die Zukunft.

Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 030-2789010, Fax: 030-27890111,
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