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Was ist eine Bauabnahme?

Jeder Bauherr sollte sich im Klaren über die Funktion einer Bauabnahme sein (Bild: PR Company)

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Die Bauabnahme bedeutet das Ende der Ausführungsphase und den Beginn der Nutzungsphase eines Gebäudes. Der Bauherr überprüft die Einhaltung der Baupläne und hat die letzte Chance Mängel beseitigen zu lassen, da im Anschluss der Bauunternehmer aus seiner rechtlichen Verantwortung entlassen wird. Es wird zwischen ausdrücklicher, fiktiver, stillschweigender und förmlicher Abnahme unterschieden.

Während der Bauabnahme wird die Arbeit und die Leistung des Auftragnehmers bewertet. Hierbei billigt der Bauherr nach der Fertigstellung das Haus als im Wesentlichen vertragsgemäß und die Arbeiten als ordnungsgemäß ausgeführt. Das Werk geht anschließend in seinen Besitz über. Zudem spielen entscheidende rechtliche Aspekte eine Rolle. Nach der Abnahme liegt die Beweislast bei etwaigen Mängeln alleine beim Bauherrn. Darüber hinaus gehen auch alle Risiken auf den Auftraggeber über. Aufgrund dessen sollte eine Bauabnahme erst im Anschluss an die vollständige Fertigstellung des Hauses, inklusive aller Außenanlagen, erfolgen.

 

Ausdrückliche Abnahme

 

Die ausdrückliche oder auch erklärte Abnahme beinhaltet, dass der verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Bauherrn schriftlich oder mündlich davon in Kenntnis setzt, dass die Bauleistung vollständig erbracht wurde und nun eine Abnahme möglich sei. Nach dieser Mitteilung hat der Bauherr 12 Werktage Zeit, das Haus ausführlich zu begutachten. Wenn die Frist abgelaufen ist und keine Liste über eventuelle Mängel beim Auftragnehmer eingegangen ist, gilt das Werk als abgenommen. In diesem Fall spricht man auch von einer fiktiven Abnahme.

 

Fiktive Abnahme

 

Es gibt drei unterschiedliche Szenarien, in denen der Fall einer fiktiven Abnahme eintritt. Zunächst einmal muss die Frist von 12 Werktagen im Anschluss an die Benachrichtigung über die Fertigstellung eingehalten werden. Außerdem gilt das Haus als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr nach Erhalt der Mitteilung über die Fertigstellung bereits die Schlussrechnung bezahlt. Schon nach 6 Werktagen greift die fiktive Abnahme, wenn der Bauherr in das fertige Haus einzieht und dies nicht mit dem Bauunternehmer abgesprochen wurde. In all diesen Fällen gibt es keine Möglichkeit mehr Mängel zu beanstanden.

 

Stillschweigende Abnahme

 

Die stillschweigende Abnahme oder auch konkludente Abnahme ist eine Folge eines schlüssigen Handelns des Bauherrn. Dazu gehören beispielsweise der sofortige Weiterverkauf der Immobilie, der Einzug und das wohnliche Einrichten sowie die Inbetriebnahme des Heizkessels. Auch die Bezahlung der Schlussrechnung oder sogar schon das Aushändigen des abschließenden Trinkgelds an die Handwerker kann als stillschweigende Abnahme gedeutet werden. Danach bleiben dem Bauherrn noch 6 Werktage, um eine Liste aller Mängel beim Bauunternehmer einzureichen.

 

Förmliche Abnahme

 

Die förmliche Abnahme erfolgt bei einem offiziellen Termin zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer. Beide Seiten sind dazu berechtigt, einen Experten hinzu zu ziehen. Das können unter anderem Bauleiter, Architekten oder unabhängige Sachverständige sein. Das Haus wird gemeinsam besichtigt und das Resultat dieser Abnahme wird in einem Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten. Aufgrund der enormen rechtlichen Folgen einer Bauabnahme, sollte der Bauherr in jedem Fall auf einen Termin für eine förmliche Abnahme bestehen.

 

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