Kauf bricht nicht Miete - ein Grundsatz mit Pflichten für den neuen Eigentümer

Der Verkauf eines Mietobjekts hat auf ein bestehendes Mietverhältnis keine Auswirkungen. Gemäß § 571 BGB treten Sie als Erwerber anstelle des Voreigentümers in die Rechte und Pflichten aus den schon bestehenden Mietverhältnissen ein. Der Volksmund nennt das "Kauf bricht nicht Miete". Obgleich diese Regelung eindeutig erscheint, können sich beim Vermieterwechsel in der Praxis eine Reihe von Problemen ergeben.

Durch die Regelung des § 571 BGB soll insbesondere der Mieter geschützt werden. Er soll davor bewahrt werden, wegen des Eigentümerwechsels schlechter gestellt zu werden oder sogar die Wohn- bzw. Gewerberäume aufgeben zu müssen.
Gemäß § 571 BGB gehen Mietverträge über Grundstücke bei Veräußerung des Mietobjekts auf den Erwerber über. Diese Vorschrift findet ferner Anwendung bei der Erstehung des Grundstücks in der Zwangsversteigerung (§ 57 Zwangsversteigerungsgesetz).

Eine besondere Art des Eigentumserwerbs im Sinne von § 571 BGB stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dar. Hier ergeben sich insbesondere für die betreffenden Mieter erhebliche Rechtsfolgen aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen.

Für Zwangsverwaltungen gilt § 152 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz; danach muss der Zwangsverwalter in die bestehenden Mietverträge eintreten und sie erfüllen. Unter seine Erfüllungsverpflichtung fällt auch die Rückerstattung zu viel gezahlter Vorauszahlungen von Betriebskosten (Rechtsentscheid des OLG Hamburg, Beschluss vom 08.11.1989, Az.: 4 U 97/89, WM 1990, 5).

Bei Beendigung des Nießbrauchs (§ 1056 Abs. 1 BGB) gilt § 557 BGB ebenso wie beim Eintritt der Nacherbfolge (§ 2135, 1056 BGB), wenn der Nießbraucher oder der Vorerbe über die Dauer seines Rechts hinaus vermietet hat. Dabei gilt § 1056 Abs. 1 BGB für alle Fälle der Nießbrauchsbeendigung (BGH, Urteil vom 20.10.1989, Az.: V ZR 341/87, NJW 1990, 443).

Hinweis:
Der Eigentumserwerb durch Erbfolge fällt nicht unter die Regelung des § 571 Abs. 1 BGB. Das liegt daran, dass der Erbe im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gemäß § 1922 BGB in etwaig bestehende Mietverhältnisse und alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.

Weitere Informationen hierzu insbesondere zu den Voraussetzungen und den Rechtsfolgen des Vermieterwechsels finden Sie hier.