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Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird. Der Bebauungsplan kann entweder auf der "grünen Wiese" eingesetzt werden, um dort eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen, er kann aber auch für bereits bebaute Ortsteile aufgestellt werden, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Wenn ein Bebauungsplan Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen sowie über die örtlichen Verkehrsflächen enthält, nennt man ihn einen qualifizierten Bebauungsplan. Die Zulässigkeit eines Vorhabens wird dann allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt: Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans nicht widerspricht und wenn die Erschließung gesichert ist.

Andere Bebauungspläne, die weniger Festsetzungen enthalten, sind auch möglich und oft zweckmäßig. Man nennt sie einfache Bebauungspläne. Vorhaben dürfen auch diesen Bebauungsplänen nicht widersprechen; ergänzend sind aber die Vorschriften über das Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder über das Bauen im Außenbereich heranzuziehen. Jede Gemeinde hält ihre Bebauungspläne zur Einsichtnahme für die Öffentlichkeit bereit. Ein Anruf in der jeweiligen Gemeindeverwaltung dürfte genügen, um zu erfahren, wo die Bebauungspläne eingesehen werden können. Dort erfährt man auch die Dienststunden, zu denen man die Mitarbeiter aufsuchen kann und sie bitten kann, den Bebauungsplan für eine bestimmte Straße herauszusuchen.

Das "Lesen" eines Bebauungsplans ist ohne Vorkenntnisse nicht ganz einfach. Wie bei einer Landkarte muss man wissen, was bestimmte Zeichen und Buchstabenkombinationen zu bedeuten haben und welche Aussage mit bestimmten Farben im Bebauungsplan verbunden ist. Bestimmte Buchstaben und bestimmte Farben oder Linien bedeuten in allen Bebauungsplänen dasselbe, weil eine bundeseinheitliche Planzeichenverordnung diese Zeichen und Farben einheitlich vorgeschrieben hat. Diese Planzeichenverordnung ist, gemeinsam mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gleichsam die Legende zu allen Bebauungsplänen. Wenn man diese beiden Verordnungen zur Hand hat, erfährt man, dass z. B. die beiden Buchstaben WA ein "allgemeines Wohngebiet" kennzeichnen und dass gelb eingezeichnete Linien im Bebauungsplan öffentliche Straßen und Wege markieren. Was ein "allgemeines Wohngebiet" ist, kann man in § 4 der BauNVO nachlesen.

Die wichtigsten Fragen, die für das eigene Grundstück oder das Grundstück zu klären sind, für dessen Bebauung man sich interessiert, sind folgende: Welche Art der Bebauung ist für dieses Grundstück zulässig, und zwar welche allgemein und welche nur ausnahmsweise? (Wohnhaus, Fabrik, Kino, Kleingarten?) Welches Maß der Nutzung muss eingehalten werden? (Wie hoch darf ich bauen? Wie viel Quadratmeter meines Grundstücks darf ich überbauen?) Welche Teile des Grundstücks dürfen überbaut werden, welche nicht? (Wie nahe darf ich an die Straße heranbauen? Muss der rückwärtige Teil des Grundstücks frei bleiben?)

Wenn es sich nicht um den bereits erwähnten qualifizierten Bebauungsplan handelt, können aus seinen Festsetzungen meist nicht alle Fragen beantwortet werden, die für die Verwirklichung des Bauvorhabens bedeutend sind. Es müssen dann zusätzlich weitere Gesichtspunkte (z. B. die bereits vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung des beabsichtigten Vorhabens) unter Zugrundelegung anderer Vorschriften herangezogen werden. Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzungen verabschiedet, sie sind als Normen verbindlich. Für den Bürger ist wichtig, dass er aus den Bebauungsplänen Bauansprüche herleiten kann. Bauvorhaben, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, sind dagegen grundsätzlich unzulässig. Im Einzelfall können jedoch unter gesetzlich genau festgelegten Voraussetzungen Abweichungen von den Festsetzungen zugelassen werden.

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