Was darf alles an Nebenkosten abgerechnet werden?

Und es sind nicht wenige Abrechnungen die erstellt werden, die Zahlen liegen schätzungsweise bei mehr als 20 Millionen Nebenkostenabrechnungen. Nicht selten stellen sich Mieter die Frage, ob der ein oder andere Punkt überhaupt in der Miete enthalten sein darf. Der folgende Artikel klärt Sie über das Thema Nebenkostenabrechnung auf.

Umlagefähige Nebenkosten - Das dürfen Vermieter abrechnen

Betriebskostenabrechnungen führen leider recht häufig zu Ärger und teilweise sehen sich Mieter und Vermieter erst vor Gericht wieder. Für eine Betriebskostenabrechnung ist es daher umso wichtiger, in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten zu unterscheiden. Umlagefähige Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wohingegen nicht-umlagefähige Nebenkosten vom Vermieter getragen werden müssen. Der Vermieter stellt dem Mieter Wohnraum zur Verfügung und für diesen Wohnraum zahlt der Mieter einen Mietzins. In diesem Mietzins ist unter anderem die Mietsache enthalten, wofür der Mieter bezahlen muss. Umlagefähige Kosten sind aber auch die Versicherung wie zum Beispiel die Haus- und Grundversicherung. Aber auch die Grundsteuer, der Service des Hausmeisters (mit Winterdienst und Gebäudereinigung), die Heizung, der Strom, die Treppenhausbeleuchtung, die Kabelnutzungsgebühren, eventuelle Aufzugskosten, die Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Kosten für den Schornsteinfeger, das Wasser und die Abwassergebühr.

Voraussetzung für umlagefähige Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung macht der Vermieter auf Basis der Hausgeldabrechnung. Der Hausverwalter teilt die Informationen in der Hausgeldabrechnung bereits auf, sodass es dem Vermieter nicht mehr schwer fallen sollte, die richtigen Zahlen für seine Mieter zu finden und eine entsprechende Abrechnung zu erstellen. Eine Nebenkostenabrechnung kann mit objego.de erstellt werden.

Diese Nebenkosten können nicht umgelegt werden

Der Vermieter kann die Kosten zur Instandhaltung nicht auf den Mieter umlegen. Auch Reparaturen dürfen nicht auf Kosten des Mieters durchgeführt werden. Selbstverständlich ist sicherlich auch, dass die Kosten für die Eigentümerversammlung oder Portokosten von Vermieterseite beglichen werden müssen. Des Weiteren sind Kosten für einen Rechtsanwalt oder für eine Bank nicht umlagefähig. Wenn sich der Vermieter einer Hausverwaltung oder Mietverwaltung angeschlossen hat, dann sind dies ebenfalls Kosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten trotzdem bei der Steuererklärung angegeben werden können, das bedeutet sie sind steuerlich abzugsfähig. Lediglich die Tilgung des Darlehens, also die Rückzahlung an die Bank, kann nicht angegeben werden, da dieser Betrag bereits über die Abschreibung abgedeckt ist. Auch die Rücklage für die Instandhaltung kann nicht steuerlich abgesetzt werden. Wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung jedoch an diese Rücklage gehen muss, um eine Reparatur durchzuführen, dann ist diese Rechnung vollständig abzugsfähig.

Wer zahlt die Nebenkosten bei Leerstand?

Sollte das Objekt des Vermieters leer stehen, dann muss dieser normalerweise für die laufenden Nebenkosten aufkommen. Das gehört immer zum wirtschaftlichen Risiko des Vermieters und damit muss er stets rechnen. Am einfachsten ist es, wenn die Nebenkosten nach der Wohnfläche verteilt werden. In diesem Fall wird die leer stehende Wohnung entsprechend berücksichtigt.  Der Vermieter hat die Möglichkeit, auch die Kosten während des Leerstandes in der Steuererklärung als Werbungskosten anzugeben. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Strom, die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung.

Nach einem Jahr muss Nebenkostenabrechnung vorliegen

Die Abrechnung der Nebenkosten hat nach einer gewissen Frist zu erfolgen. Diese Frist beträgt ein Jahr und sie beginnt mit Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode. Innerhalb der 12 Monate muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. Des Weiteren muss diese Abrechnung in der gesetzlich festgelegten Frist, also den bereits genannten 12 Monaten, dem Mieter vorliegen. Wurde die Frist versäumt, kann der Vermieter grundsätzlich keine Nebenkosten mehr nachfordern und muss sich mit den Vorauszahlungen zufrieden geben. Eine Ausnahme ist: konnte der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht einhalten, weil eine dritte Person wie zum Beispiel die Hausverwaltung nicht rechtzeitig abgerechnet hat, dann kann er die Nebenkostennachforderung noch erheben.