Italiens unentdeckte Auslandsimmobilien

Italien ist Sommer für Sommer für viele Deutsche das Reiseziel schlechthin: Adria, Riviera, der Gardasee und natürlich die Toskana sind die beliebtesten Destinationen. Aber der ’Stiefel’ hat viel mehr zu bieten: Kalabrien, die Marken, das Piemont und die ligurische Küste sind äußerst reizvolle Regionen, die vom Massentourismus bislang weniger erfasst wurden. Besonders attraktiv sind diese Geheimtipps für Italienfreunde auf der Suche nach einer eigenen Immobilie: Die Quadratmeterpreise liegen hier aufgrund der geringeren Nachfrage weit unter dem Niveau der Topadressen. Das typische ’dolce vita’ lässt sich hier aber natürlich genauso genießen.

Kennzeichen Kalabriens, der Stiefelspitze Italiens, ist die Fülle der landschaftlichen Schönheiten. Zudem ist die von mediterranen und europäischen Einflüssen geprägte Geschichte überall präsent. Kalabrien ist ein von der Sonne verwöhntes Stück Italien. Die Küste hat eine Gesamtlänge von 800 Kilometer. Im Hinterland erheben sich die großen Bergmassive. Einen Badeurlaub an einem der einzigartigen Strände lässt sich also ideal mit Wanderungen durch eine nahezu unberührte Natur kombinieren.

Die Marken sind mit einer Fläche von weniger als 10.000 Quadratkilometern eine der kleinsten Regionen Italiens. Das Angebot für Freizeit-, Sport- und Kulturbegeisterte ist gleichwohl sehr groß. An der 180 Kilometern langen Küste liegen 26 Badeorte und Fischerstädtchen sowie zahlreiche Sporthäfen. Steile Felsküsten wechseln sich mit flachen Sandstränden ab. Dahinter erhebt sich das eindrucksvolle Bergland. Beinahe unzählige Wallfahrtskirchen, Abteien, romanischen Sakralbauten, Bibliotheken und Museen bieten einen unschätzbaren kulturellen Reichtum. Zahlreiche kleine Städtchen haben über Jahrhunderte ihren mittelalterlichen Charakter bewahrt.

Das Piemont ist mithin die sportlichste Region Italiens. Beinahe jeder kennt die ruhmreiche Mannschaft von Juventus Turin. Neben dem Fußball spielt der Wintersport in der Bergregion eine große Rolle. Viele Weltmeisterschaften fanden hier statt. Rund 600 Pisten-Kilometer stehen Skifahrern und Snowboardern zur Verfügung. In der warmen Jahreszeit ist die Gegend um den Lago Maggiore eher ein Paradies für die Golfer – es gibt acht unterschiedlich schwierige Plätze. Das Piemont ist aber auch für ausgezeichnete Weine und die schmackhafte Küche bekannt. Eine Spezialität sind die weißen Trüffel. Die Region ist über Autobahnen, mit dem Zug oder per Flugzeug problemlos erreichbar.

Die ligurische Küste liegt zwischen Frankreich und der Toskana. Im Hinterland erhebt sich das beeindruckende Gebirge des Apennin, gegenüber liegt das Meer. Ihr mildes Klima verdankt die ligurische Riviera den Gebirgszügen, die sie gegen Kälte aus dem Norden Europas abschirmen. Diese Region bietet eine einmalige Kombination aus Natur, Kultur, Klima und Kunst. Am bekanntesten sind die ’Cinque Terre’: Mit diesen ’Fünf Flecken’ sind die Dörfer Corniglia, Riomaggiore, Manarola, Vernazza, und Monterosso gemeint: Fünf wunderbare Burgen auf Felsen und fünf Fischerhäfen an einem besonders schönen, zerklüfteten Küstenabschnitt – für viele die schönste Ecke der Riviera.

Im Gegensatz zu den Topregionen Toskana und Gardasee sind Immobilien in diesem Teil des Stiefels auch für den kleineren Geldbeutel erschwinglich. Gleichwohl sind die Geheimtipps echte Traumadressen und nicht nur zweite Wahl in Italien. Wer hier ein Domizil erwerben will, kommt aber nicht ohne einen Partner aus, der sich vor Ort auch auskennt. Ein Landfremder sollte perfekt Italienisch und ein Italiener sehr gut Deutsch sprechen – sonst kann es leicht zu Missverständnissen kommen.

In Italien wird beim Immobilien- oder Hauskauf vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages (atto notarile) gewöhnlich ein Vorvertrag (compromessa di vendita) zwischen den Parteien abgeschlossen, in dem alle Bedingungen zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrages vorgesehen sind. Bereits der nicht beurkundete Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich und meist mit einer Anzahlung (als Reuegeld „caparra penitenziale“) von etwa 30 Prozent verbunden. Wenn eine der Parteien vom Vorvertrag zurücktritt, d.h. die Bedingungen nicht einhaltet, verliert er die Anzahlung oder muss der anderen Partei das Doppelte bezahlen. Deshalb ist der Vorvertrag vor der Unterschrift umfassend zu überprüfen. So sollte früh im italienischen Immobilienregister geschaut werden, ob das Domizil mit Hypotheken oder einem Wegerecht belastet ist. Außerdem sollte der Käufer kontrollieren, ob alle Angaben zum eingetragenen Eigentümer, zur geografischen Lage, zur Nutzungsart, zu den urbanistischen Auflagen/Bestimmungen und zur Größe vollständig und richtig sind. Wer sicher gehen will, lässt den Vorvertrag notariell abfassen.

Ein Notar muss auf jeden Fall eingeschaltet werden, um den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen und durchzuführen. Änderungen bezüglich Vorvertrag bedürfen auf jeden Fall der  Zustimmung beider Parteien. Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum mit allen Rechten und Pflichten an den Käufer über. Die Eintragung ins italienische Register sollte möglichst sofort erfolgen, nur dann darf der Verkäufer Haus und/oder Grund nicht noch einmal verkaufen oder mit einer Hypothek belasten. Obwohl eine Anmerkung durch den Vorvertrag im Immobilienregister möglich ist und dadurch die Immobilie schon weitgehend abgesichert werden kann. In Regionen wo das Grundbuchsystem gilt, erfolgt die Übertragung erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Notar hat die Pflicht, sich nach dem Sprachverständnis zu erkundigen. Seine Spesen betragen zwei bis drei Prozent des Kaufpreises.

Um die relativ hohen Erwerbssteuern zu reduzieren, wird im Notarvertrag meist ein niedrigerer Kaufpreis als tatsächlich vereinbart angegeben. Diese so genannte Unterverbriefung ist genau genommen eine Steuerhinterziehung, gehört aber zu den landesspezifischen Gepflogenheiten. Liegt allerdings der Kaufpreis unter dem Katasterparameter, kann eine steuerliche Nachprüfung teuer werden. Für den Erwerb einer Immobilie muss eine Steuernummer beantragt werden, um den Kaufvertrag zu beurkunden.

Die Grunderwerbs-Steuersätze reichen von drei Prozent für einen steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis hin zu 20 Prozent für Immobilien, die von einem Unternehmer gekauft werden. Für einen normal und privat genutzten Zweitwohnsitz beträgt die Erwerbssteuer 10 Prozent. Die Grundsteuer (I.C.I.) wird von der Gemeinde erhoben und beträgt 4 bis 7 Promille des erhöhten Katasterwertes.

In Italien gibt es relativ viele Schwarzbauten. Vom Kauf solcher Häuser ist, auch wenn der Preis noch so verlockend sein mag, dringend abzuraten. Außer es wurde nachweislich eine urbanistische Sanierung durchgeführt. Wohnungen und Häuser sollten nur frei von Mietern übernommen werden. Mieter haben ein Vorkaufsrecht. Für Um- und Anbauten – besondere bei den bei Deutschen so beliebten rustici – ist eine Genehmigung nötig. Bei alten Steinhäusern fallen oft erhebliche Kosten für Restaurierung und die sanitäre Erschließung an, allerdings sind erhebliche finanzielle Zuschüsse von Seiten der öffentlichen Hand vorgesehen. Eine Eigentumswohnung sollte nur nach einer gründlichen Recherche der laufenden Kosten sowie dem Zustand der Anlage gekauft werden.

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