Erschließung- und Bauwesenkosten

Die Berücksichtigung aller Auflagen und Bestimmungen zur Nutzung von (Bau-)Grundstücken gehören zu den wenig beliebten, nichts desto Trotz zwingend notwendigen Vorarbeiten auf dem Weg zum Traumhaus. Um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen, muss die Erschließung sichergestellt sein. Diese außerhalb des eigenen Grundstücks durchzuführenden Maßnahmen dienen der völligen Baureifmachung des Grundstücks durch den Anschluss an das lokale Verkehrsnetz sowie an die öffentlichen Ver- und Entsorgungssysteme. Konkret gehören dazu also der Bau von Straßen, Parkflächen, Geh- und Radwegen, Grünanlagen und Kinderspielplätzen, die Errichtung von Kanälen, über die sich Abwässer entsorgen lassen, der Anschluss an die Trinkwasserversorgung sowie die Verlegung von Gas-, Strom-, Fernwärme- und Telekommunikationsleitungen. Die Kosten für all diese Arbeiten werden als so genannte Erschließungsbeiträge auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Und je aufwendiger die Arbeiten, desto tiefer muss jeder Eigentümer in die Tasche greifen. Bis zu 1.000 Euro können Sie einsparen, wenn Sie in Eigenleistung das Ausheben eines Stufengrabens vornehmen, in den später alle Versorgungsleitungen verlegt werden.

Die Höhe des Erschließungsbeitrages richtet sich nach der Länge der Straßenfront ("Frontmeter") und der Grundstücksgröße oder sie wird nach einer Kombination von Grundstücksfläche und der darauf zulässigen Bebauung berechnet. Wer also ein großes Grundstück besitzt und es intensiver nutzen darf, wird bei den Erschließungskosten stärker zur Kasse gebeten. Treten mehrere Grundstückseigentümer der Kommune gegenüber als Bauherrengemeinschaft auf, kann dies wiederum die Erschließungskosten senken.

Üblicherweise fällt die Erschließung eines Baugebiets in den Aufgabenbereich der Kommune. Liegt das ins Auge gefasste Bauland im so genannten Außenbereich einer Gemeinde, also in einem Gebiet, das zwar an einen bereits bebauten Bereich anschließt, für das es aber noch keinen Bauleitplan gibt, kann der Bau eines Hauses öffentliche Belange beeinträchtigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Anschluss an Straßen und Versorgungseinrichtungen für die Gemeinde einen unwirtschaftlichen Aufwand darstellt. Bei einem solchen Grundstück im Außenbereich ist es empfehlenswert, beim zuständigen Bauamt nachzufragen, ob es überhaupt bebaut werden darf.

Erschließt die Gemeinde ein Grundstück, darf sie nur für notwendige Maßnahmen Erschließungsbeiträge erheben und muss selbst einen Anteil von zehn Prozent der Kosten tragen. Angesichts leerer Kassen übertragen Kommunen die Erschließung immer häufiger mittels Erschließungsvertrag einem Bauträger. Dieser plant, vergibt und beaufsichtigt die notwendigen Arbeiten. Nach der Fertigstellung überträgt er die Anlagen auf die Gemeinde und rechnet die angefallenen Kosten direkt mit den Grundstückseigentümern ab. Eine schriftliche Nachfrage bei der Gemeinde, wer erschließt, gibt Ihnen Auskunft darüber, wo Sie im Vorfeld Informationen über die ungefähre Höhe der Erschließungskosten einholen können. Fällig wird der Erschließungsbeitrag erst mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage. Rechnen Sie aber mit einem Bescheid über eine Vorauszahlung - er flattert meist dann ins Haus, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde oder wenn die Erschließungsarbeiten beginnen. Für bereits fertiggestellte Teileinrichtungen wie Fahrbahn oder Bürgersteig können die Beiträge einzeln berechnet werden.

Meist werden Grundstücke voll erschlossen angeboten. Das klingt zwar gut, bedeutet aber nicht, dass keine Erschließungskosten mehr anfallen. Denn die Beiträge werden zum Teil erst längere Zeit nach der Erschließung abgerechnet. Und Rechnungsempfänger ist grundsätzlich der zum Zeitpunkt der Abrechnung im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Um sich gegen nachträgliche Erschließungskosten abzusichern, können beim örtlichen Bauamt Informationen darüber eingeholt werden, ob zukünftig noch Erschließungsbeiträge anfallen werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, eine Zusicherung des Verkäufers in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen, dass alle Erschließungsbeiträge entrichtet wurden.

Weitere Gebühren fallen für den Anschluss des Hauses an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen an. Sie zählen nicht wie die Erschließungsbeiträge zu den Grundstückskosten, sondern zu den Baukosten. Bei diesen einmalig anfallenden Hauptleitungsbeiträgen handelt es sich um die Kanalanschlussgebühr, die Hausanschlussgebühren für Wasser, Strom, Gas, Fernwärme und Telekommunikation.

Bild: Schwäbisch Hall
Text: EcoText
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