Die vorbereitende Bauplanung
Die gründliche und überlegte Vorbereitung eines Hausbauprojektes garantiert reibungslosere Abläufe während der Planungs- und Ausführungsphase eines Bauvorhabens. Hier ist im Besonderen der Bauherr gefragt. Einige Themengebiete sollten bereits vor dem Gang zum Architekten Beachtung finden und unter Umständen bereits geklärt sein.
Das Grundstück
Befindet sich bereits ein Grundstück im Eigentum des Bauherrn ist hierbei darauf zu achten, dass die Bebaubarkeit im Sinne von Größe des Gebäudes sowie Grenzabstände und Einiges mehr in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes streng geregelt sind. Nicht auf jedes Grundstück kann ein Gebäude beliebiger Größe errichtet werden. Wie groß das Haus in seinen Abmaßen werden darf und welche sonstigen Regularien einzuhalten sind, kann der sachkundige Privatmann bei der Lektüre des Gesetzes selbst erkunden oder er wendet sich an einen Architekten oder Ingenieur des Bereichs Bauwesen. Auch ist das Vorhandensein von einem Bebauungsplan möglichst vorab abzuklären (Nachfrage beim zuständigen Bauordnungsamt), denn dieser enthält zusätzliche Festlegung zur Gesamtauslegung des Vorhabens.
Die Frage nach der Erschließung des Grundstücks sollte möglichst schon zu Beginn der Planungsphase geklärt sein. Erschließung bedeutet in dem Fall die tatsächliche Erschlossenheit des Grundstücks mittels einer Zufahrt sowie das Anliegen von Strom, Wasser- und Abwasserleitungen, gegebenenfalls eine Gasleitung und das sichergestellte Vorhandensein von ausreichend Löschmitteln – zumeist über Hydranten. Zu diesem Thema gehört es zu den Pflichten des Bauherrn, Informationen bei den zuständigen Versorgern einzuholen. Dies erfolgt regional unterschiedlich gegen eine geringe Gebühr.
Befindet sich zu Planungsbeginn noch kein Grundstück im Eigentum des Bauherrn, so kann dieser auf verschiedene Methoden zur Findung zurückgreifen. Ein Makler ist hierbei sehr behilflich. Jedoch ist es ebenso möglich, den Architekten oder das Bauunternehmen der Wahl in die Grundstückssuche einzubeziehen.
Grundsätze zur Grundriss-Gestaltung
Bereits vor dem ersten Kontakt mit der Baufirma oder dem Architekten der Wahl obliegt es dem künftigen Bauherrn, sich bereits eigene Vorstellung zum gewünschten Objekt zu machen. Folgende grundsätzliche Fragen sollten geklärt sein oder werden:
Welche Gesamt-Wohnfläche soll das Haus erhalten? Hierbei ist es ratsam, für sich selbst genau zu durchdenken, welche und wie viele Räume mit welcher Einzelgröße tatsächlich benötigt werden. Wie viele Kinderzimmer werden benötigt? Übliche Größen liegen zwischen 12m² und 14m². Sind Gäste- oder Arbeitszimmer vorgesehen? Soll der Essbereich Platz im Wohnzimmer finden oder in einem extra angelegten Raum? Hausanschlussraum, Hauswirtschaftsraum und Abstellbereiche sollten bei der Aufstellung nicht vergessen werden. Ist ein begehbarer Kleiderschrank gewünscht? Soll es neben dem Hauptbadezimmer zusätzliche Gästebadezimmer geben? Wenn diese Frage mit einem Ja beantwortet wird: Soll dies nur als Gäste-WC oder mit einer zusätzlichen Duschkabine ausgestattet sein? Werden Hobbyräume benötigt, um den individuellen Interessen nachzugehen? Um sich eine Vorstellung von Raumgrößen verschaffen zu können, gilt hier der Tipp, in der jetzigen Wohnsituation die Räume auf ihre Größe hin zu vermessen und zu entscheiden, ob die Zukünftigen eben so groß, kleiner oder größer gestaltet werden sollen.
Weiterhin sollten spezielle oder individuelle Wünsche gegenüber dem Planer immer deutlich artikuliert werden. Soll das Haus grundsätzlich einen Keller erhalten? Ist die Küche offen gegenüber dem Essbereich und Wohnzimmer oder geschlossen? Soll ein Spa-Bereich im Haus integriert sein – Pool oder Sauna? Soll die Garage an das Haus angegliedert sein mit einem direkten Zugang zum Flur oder anderen Räumlichkeiten?
Die erstellte Auflistung erleichtert das erste Gespräch mit einem Architekten um ein Vielfaches, da bereits zu einem frühen Zeitpunkt geklärt ist, welche Grundsätze und Wünsche seitens des Bauherrn bei der Entwurfserstellung eingehalten werden sollen.
Das Budget
Bereits vor den ersten Planungsschritten sollte Gewissheit über die Höhe des vorhandenen Budgets für die Baumaßnahme vorliegen und wie dieses gesichert ist. Finanzieren lässt sich ein Bauvorhaben in den meisten Fällen aus Privatmitteln oder mit Hilfe eines Bankkredits. Zusätzlich lassen sich Fördermittel wie zum Beispiel aus KFW-Maßnahmen beantragen (Informationen zur KFW-Förderung sind übersichtlich aufbereitet im Internet zu erhalten). Bei der Auslegung der Objektgröße sollten jedoch neben den reinen Baukosten folgende Aspekte und Kostennoten nicht außer Acht gelassen werden: Honorare für den Architekten/ den Entwurfsverfasser, den Statiker, einen Vermesser, gegebenenfalls für den Haustechnik-Planer, einen Baugrundgutachter und bei vorherigem Abbruch eines Gebäudes für die Erstellung eines Schadstoffgutachtens. Darüberhinaus ist es notwendig bei jedem Bauvorhaben einen Wärmeschutznachweis anzufertigen. Oft kann dieser von Architekten erbracht werden. Dies bedeutet aber in gleichem Maße ein Honorar. Der Grundstückskauf sowie die anfallende Courtage sollten Berücksichtigung finden, nicht zu vergessen die Grunderwerbssteuer. Ebenso verschiedene Gebühren, mindestens für die Grundbucheintragung, einen Notar, für die Baugenehmigung und die Eintragung in die Flurkarte.
Bei der Zuteilung des vorhandenen Budgets sollten auch die Fragen geklärt werden, ob die Ausstaffierung der Räumlichkeiten sowie die Gestaltung der Freiflächen ebenfalls aus diesem Budgettopf finanziert werden sollen.
Bereits vorab kann die Frage geklärt werden, ob einige Bauausführungsschritte in Eigenleistung erbracht werden können. Dies kann durch den Bauherrn selbst oder durch fachkundige Verwandte oder Bekannte geschehen.
Sollten seitens des Bauherrn Unklarheiten über die Notwendigkeit von Fachplanern oder Kostennoten bestehen ist es auch in diesem Fall hilfreich, einen Architekten zu Rate zu ziehen und sich eine Auflistung der wahrscheinlich anfallenden Kosten erstellen zu lassen.
Standard und Qualitäten
Nachdem die Frage des Budgets und der Budgetaufteilung geklärt sind, ist es seitens des Bauherrn festzulegen oder sich beraten zu lassen bezüglich des Standards und der Ausführungsqualitäten der später sichtbaren Oberflächen in, am und um das Gebäude herum. Eine grobe Unterscheidung kann getroffen werden hinsichtlich einfachem, mittlerem und gehobenem Standard. Aber auch eine Luxusausführung ist auf Wunsch realisierbar. Alles entscheidend ist hier das Budget.
Die einzelnen Leistungsphasen
Grundsätzlich können alle Leistungen, die zu einem abgeschlossenem Bauvorhaben beitragen, von einem Architekten erbracht werden in Bezug auf Planung, Koordinierung und Überwachung. Hier sollte in einem ersten Vorgespräch eine klare Abgrenzung der Leistungsbereiche erfolgen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sieht hier die Einteilung in Leistungsbereiche vor (Kurzübersicht):
Leistungsphase 1 – Grundlagenermittlung: Darunter ist die grundsätzliche Ermittlung der Aufgabenstellung zu verstehen, welche den Leistungsumfang, Beratungsgespräche mit dem Bauherrn und sonstige der Planung vorgeschalteten Maßnahmen festlegt.
Leistungsphase 2 – Vorplanung: Diese Phase beinhaltet die Klärung rechtlicher und baurechtlicher Fragestellungen in Bezug auf alle das Baurecht betreffenden und zutreffenden Gesetze. Weiterhin werden in dieser Phase skizzenhaft Vorentwürfe verfasst, die dann hinsichtlich Eignung mit dem Bauherrn besprochen werden. Ebenso wird eine erste Kostenschätzung erstellt.
Leistungsphase 3 – Entwurfsplanung: In dieser Phase wird die in der Vorplanung grundsätzlich erfasste Aufgabenstellung mittels Entwurfszeichnungen und Erläuterungen verfeinert und detailliert. Zusätzlich wird im Zusammenhang mit der Entwurfsplanung eine Kostenberechnung erstellt.
Leistungsphase 4 – Genehmigungsplanung: In der Leistungsphase 4 wird die beschlossene Variante der Entwurfsplanung zur Bauantragsreife verfeinert und die für den Erhalt einer Baugenehmigung notwendigen Bauvorlagen erarbeitet.
Leistungsphase 5 – Ausführungsplanung: Die durch das zuständige Bauamt bestätigte Planung wird in dieser Phase bis ins Detail ausgearbeitet. Nach den in dieser Leistungsphase erstellten Plänen wird das Bauwerk errichtet.
Leistungsphase 6 – Vorbereitung der Vergabe: In dieser Phase werden die Leistungsverzeichnisse mit genauer Beschreibung und Mengenermittlung verfasst, die anschließend veröffentlicht werden beziehungsweise Ausführungsfirmen zur Abgabe eines Angebots vorgelegt werden.
Leistungsphase 7 – Mitwirkung bei der Vergabe: In dieser Phase werden die Angebote der ausführenden Firmen ausgewertet hinsichtlich Plausibilität und Auskömmlichkeit der Preise. Dem Bauherrn wird eine Empfehlung zur Beauftragung gegeben.
Leistungsphase 8 – Objektüberwachung: In dieser Phase findet die eigentliche Errichtung des Gebäudes statt, wobei der Architekt oder Bauingenieur die Bauabläufe überwacht und koordiniert.
Leistungsphase 9 – Objektbetreuung und Dokumentation: Diese Leistungsphase wird oftmals im Anschluss an die Fertigstellung des Bauwerks und Übergabe an den Bauherrn von einer externen Firma betreut und sollte bei Bedarf beauftragt werden.
Sind all die aufgezählten Fragestellung und Vorüberlegungen bedacht und in Vorgesprächen geklärt worden, steht einem erfolgreichen Gelingen kein Hindernis mehr entgegen.
