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Bauantrag - Inhalt der Antragsgrundlagen

Wer einen Bau plant, sollte sich über den Inhalt der Antragsgrundlagen informieren (Bild: homesolute)

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Da es nicht in das Aufgabenfeld des privaten Bauherrn gehört, die Unterlagen für einen Bauantrag zusammen zu stellen, ist es demnach auch nicht abwegig, dass zumeist seitens des Bauherrn keine detaillierten Kenntnisse darüber vorhanden sind, was genau die Bauantragsunterlagen beinhalten müssen.

Einen kurzen Abriss über die tatsächlich vorzulegenden Unterlagen bietet die folgende Aufstellung.

 

Der Verfasser

 

Der Verfasser der einzureichenden Unterlagen (auch Bauvorlagen genannt) muss vorlageberechtigt sein gemäß des jeweils zutreffenden Paragraphen der heranzuziehenden Bauordnung (je nach Bundesland kann die Ziffer des Paragraphen abweichen). Dies bedeutet, dass eine fachkundige Person in der Ingenieur- oder Architektenkammer gelistet sein muss. Diese kann von jedem Interessenten auf der Internetseite der Kammer eingesehen werden. Den Bauvorlagen ist in der Regel eine Kopie der Eintragungsurkunde beizulegen. Dies gilt nicht nur für die allgemeinen Unterlagen sondern auch für die Verfasser von statischen oder brandschutztechnischen Nachweisen. Weiterhin wird von dem Großteil der prüfenden Bauordnungsämter erwartet, dass alle Bauvorlagen mit dem Eintragungsstempel des Verfassers versehen sind sowie dessen Originalunterschrift. Die Unterschrift des Bauherrn sollte mindestens auf den Planzeichnungen vorhanden sein.

 

Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Lageplan

 

Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster ist ein Auszug aus einem offiziellen Kartenwerk, welches zentral verwaltet wird. Auf diesem Auszug sind dargestell, die Grenzverläufe der einzelnen Grundstücke jedoch ohne Vermaßung, die Außenlinie der Gebäude inklusive aller Nebengebäude, Kennzeichnung der Art der Nutzung der Grundstücke. Dabei kann es vorkommen, dass mehrere Flurstücke zu einem Grundstück gehören. Dies stellt keine Seltenheit dar. Ist dies der Fall, muss zeitgleich mit oder bereits vor dem Baugenehmigungsverfahren eine Flurstückszusammenlegung beantragt werden. Dieser Antrag wird bei dem zuständigen Grundbuchamt vorgelegt. Dennoch bleiben immer alle Flurstücksnummern bestehen. Sie werden lediglich in dem gleichen Grundbuchauszug mit einem entsprechenden Eintrag geführt. Die Organisation dieser notwendigen Schritte obliegt dem Bauherrn. Selbstverständlich steht der Entwurfsverfasser mit nützlichen Hinweisen zur Stelle. Ebenfalls vom Bauherrn beizubringen ist der eigentliche Flurkartenauszug (auch Katasterauszug genannt). Diesen erhält der Interessent im zuständigen Geoinformationsamt der Region gegen eine geringe Gebühr zwischen zehn und zwanzig Euro. Für gewöhnlich genügt ein DIN A4-Ausdruck. Jedoch muss das betreffende Grundstück zuzüglich einem Radius von fünfzig Metern dargestellt sein. Größere Formate sind auf die Größe DIN A4 gefaltet ebenfalls zulässig. Der Flurkartenauszug wird im Maßstab 1:1000 eingereicht. Das bedeutet, dass ein Meter in real mit einem Millimetermeter auf dem Papier dargestellt wird. Dieser Auszug darf nicht älter als sechs Monate sein zum Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen beim Bauordnungsamt.

 

Der einzureichende Lageplan hingegen bedarf eines ungleich größeren Aufwandes in der Erstellung. Für gewöhnlich ist es zulässig, diesen auf Grundlage des Flurkartenauszuges zu erstellen. Er muss sehr spezifische Informationen beinhalten. Der Maßstab muss mindestens 1:500 betragen, wobei die genehmigende Behörde zusätzlich einen wesentlich größeren Maßstab fordern kann, wenn dies zur Beurteilung notwendig wird. Es muss ein Nordpfeil platziert sein, welcher aussagt, in welcher Richtung auf dem Papier Norden ist. Weiterhin sind zu vermerken die Grundstücksgröße sowie die Flurnummer und die Flurstücksnummer des betreffenden sowie der angrenzenden Flurstücke, ebenso wie die Namen der Eigentümer. Diese Informationen sind beim Grundbuchamt erhältlich. Weiterhin sind mindestens zu kennzeichnen: öffentliche Verkehrsflächen sowie deren Namen und die Lage aller Ver- und Entsorgungsleitungen. Werden andere als in der zutreffenden Planzeichenverordnung angegebenen Farbtöne und Schraffuren verwendet, ist eine Legende anzufertigen. Dies ist in jedem Falle ratsam, um Missverständnissen vorzubeugen.

 

Lageplan mit Abstandsflächen

 

Zuzüglich zu dem geforderten Lageplan ist ein gesonderter Plan anzufertigen, auf dem die notwendigen Abstandsflächen markiert sind. Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen einem Gebäude oder einer baulichen Anlage und der Grundsstücksgrenze vorhanden sein muss. Die Berechnung sowie die anzuwendenden Faktoren sind in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Grundsätzlich sind jedoch von einem Gebäude mit Aufenthaltsflächen (auch Wohngebäude) mindestens drei Meter von der Grundstücksgrenze einzuhalten. In Ausnahmefällen genügen 2,50m. Gebäude ohne Aufenthaltsflächen wie Garagen oder Carports benötigen keine eigenen Abstandsflächen und können an der Grundstücksgrenze  platziert werden. Weiterhin dürfen diese Anlagen innerhalb der vom Hauptgebäude gebildeten Abstandsflächen liegen. Zumeist bemisst sich die tatsächliche Abstandsfläche aus der Höhe des Gebäudes multipliziert mit einem fest vorgegebenen Faktor. Die Höhe des Gebäudes errechnet sich hierbei aus dem Schnittpunkt der aufsteigenden Wand mit der Dachfläche und wird von der mittleren Geländehöhe ab gemessen. Zusätzlich wird ein prozentualer Anteil der Höhe des Daches (Abhängig von der Neigung) hinzuaddiert. Übersteigt diese Summe multipliziert mit dem Faktor die 3,0m so ist das jeweilige Ergebnis als Abstandsfläche einzutragen. Unterschreitet das Ergebnis jedoch die 3,0m so sind mindestens 3,0m anzusetzen.

 

Die Bauzeichnungen

 

Die für das Genehmigungsverfahren einzureichenden Planzeichnungen umfassen Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Die Zeichnungen sind mindestens im Maßstab 1:100 zu erstellen. Das bedeutet, dass ein Meter in Real einen Zentimeter auf dem Papier beträgt. Der Maßstab ist auf jedem Plan zu kennzeichnen. Ebenso sollten auf jedem Plan mindestens folgende Angaben vorhanden sein: Bauherr, Entwurfsverfasser, Datum der Erstellung der Zeichnung oder der Einreichung des Bauantrags, Nordrichtung, Blattgröße, Lage des geplanten Objektes mit Angabe der Straße, Hausnummer und Ort mit Postleitzahl.

Für jedes Geschoss ist ein Grundrissplan anzulegen. Dieser sollte folgende Informationen enthalten: Raumbezeichnung und die nutzbare Größe, Angabe der Aufstellorte für Feuerungsanlagen, Breite und Höhe der Türöffnungen, Treppen mit Kennzeichnung der Laufrichtung und nutzbaren Breite, Bäder und Toilettenräume sollten mit Ausstattung dargestellt werden, um die notwendigen Abstände zwischen den einzelnen Sanitärobjekten prüfbar zu machen, Kennzeichnungen der Leitungseinführung ins Gebäude der Ver- und Entsorgungsmedien (Strom, Wasser, Abwasser, Gas,…).

In den Schnittzeichnungen darzustellen sind mindestens die Gründung (Art und Tiefe), der Höhenbezug der Geschosse zueinander und zum umliegenden Gelände – wobei prinzipiell für das Erdgeschoss die Kennzeichnung ±0.00 gewählt wird, lichte Raumhöhen (Raumhöhe nach kompletter Fertigstellung des Gebäudes, nach dem Ausbau), Treppen und Rampen mit Laufrichtung und Steigungsverhältnis (Höhe der Treppenstufe, Breite der Auftritte und Anzahl der Steigungen) sowie Dachhöhen und Dachneigungen soweit vorhanden.

In den Ansichten ist im Besonderen zu kennzeichnen das Material sowie die Farbigkeit, die vorhandenen und geplanten Geländeoberflächen sowie die Höhe des Straßenniveaus und deren Gefälle. Die Planzeichnungen sollten sowohl vom Entwurfsverfasser wie auch vom Bauherrn original unterzeichnet werden.

 

Anträge, Bau- und Betriebsbeschreibung

 

Sowohl für den allgemeinen Antrag auf Genehmigung sowie für die Bau- und Betriebsbeschreibung hält jedes Bundesland und teilweise auch jeder Landkreis die zu verwendenden Formblätter bereit. Zumeist werden diese über das Internet abgerufen, jedoch ist es ebenso möglich telefonischen Kontakt zum zuständigen Bauordnungsamt herzustellen und sich die entsprechenden Antragsformulare zusenden zu lassen.

Die im Antrag auf Genehmigung darzustellen Fakten dienen der groben Übersicht über das geplante Vorhaben. Angaben, die zu erbringen sind, sind Name und Anschrift des Bauherrn sowie des Entwurfsverfassers und der Ersteller des statischen und des brandschutztechnischen Nachweises, die Lage des zu bebauenden Grundstücks (Flur, Flurstück, Gemarkung usw. – Informationen stehen auf dem Flurkartenauszug).

In der Bau- und Betriebsbeschreibung sind sämtliche zur Verwendung geplanten Materialien anzugeben sowie die Art der Feuerungsanlagen, die Nutzung des Gebäudes und einige weitere Informationen, die für die Bewertung des Gesamtvorhabens notwendig sind. Zusätzlich sind in diesem Formblatt alle Ergebnis der notwendigen Berechnungen übersichtlich darzustellen. Im Grunde ist die Bau- und Betriebsbeschreibung ein Kurzüberblick sowie eine Zusammenfassung zum gesamten Bauvorhaben. Der Bauherr sowie der Entwurfsverfasser unterzeichnen beide Dokumente im Original.

 

Standsicherheitsnachweis, Kriterienkatalog

 

Bei der Notwendigkeit der Vorlage der statischen Berechnungen unterscheidet der Gesetzgeber grundsätzlich in zwei Fälle. Zur Beurteilung, welches Verfahren angewandt werden muss, trägt der Kriterienkatalog bei. Der Kriterienkatalog gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrundes sowie über das allgemeine statische System des geplanten Gebäudes. Es ist vom Statiker auszufüllen. Sind alle Fragen auf dem Formblatt mit „Ja“ beantwortet, ist die Prüfung des Standsicherheitsnachweises durch einen vom Bauordnungsamt bestimmten Prüfstatiker nicht notwendig. In diesem Fall ist zum Einreichungszeitpunkt des Bauantrages lediglich der Kriterienkatalog als Vorlage notwendig. Der statische Nachweis muss jedoch spätestens mit Baubeginn der Prüfbehörde vorgelegt werden. Dieser wird dann lediglich auf Vollständigkeit hin geprüft jedoch nicht inhaltlich und wird zu den Akten gelegt.

Im Falle, dass eine oder mehrere Fragen des Formblattes mit „Nein“ beantwortet wurden, ist die Prüfung des statischen Nachweises durch einen Dritten unumgänglich. In diesem Falle ist es notwendig, den statischen Nachweis direkt zu den Bauantragsunterlagen beizubringen. Für die Prüfung der Statik wird eine zusätzliche Gebühr erhoben, die durch den Bauherrn zu entrichten ist. Weiterführend bedeutet dies, dass auch im weiteren Planungsverlauf alle statischen Änderungen (auch Nachträge genannt) sowie alle statischen Ausführungsunterlagen – wie Schal- und Bewehrungspläne – vom Prüfstatiker gegenzuzeichnen und zu prüfen sind. Für den Bauherrn bedeutet dies einen zusätzlichen Kostenfaktor, der jedoch in diesem Fall unumgänglich ist.

 

Nachweis der Feuerwiderstandsdauer der tragen Bauteile

 

Zumeist wird der Nachweis der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile vom Statiker geführt. Jedoch ist auch der Entwurfsverfasser ermächtigt, dies zu tun. In der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes ist jedem tragenden oder aussteifenden Bauteil (Decke, Wand, Dach, Stützen, Treppen usw.) ein Paragraph gewidmet, in dem genauestens beschrieben ist, welche Feuerwiderstandsdauer das jeweilige Bauteil zu erbringen hat. Es wird hauptsächlich unterschieden zwischen feuerhemmend, hochfeuerhemmend und feuerbeständig. Abgekürzt wird zum Beispiel mit F30: feuerhemmend. Das bedeutet, dass das jeweilige Bauteil mindestens dreißig Minuten dem Feuer widerstehen können muss. Ebenso verhält es sich mit F60 (hochfeuerhemmend, sechzig Minuten) und feuerbeständig (F90, neunzig Minuten). Darüberhinaus gibt es weitere Klassifizierungen, die jedoch im Einfamilienhausbereich  nicht zur Anwendung kommen. Entscheidend dafür, welche Feuerwiderstandsdauer vorgehalten werden muss, ist die Einordnung in die entsprechende Gebäudeklasse. Auch hier gibt die Bauordnung vor, welche Kriterien für welche Einordnung anzuwenden sind. Ausschlaggebend dabei sind die Höhe des Gebäudes (wobei hier die Oberkante des Fertigfußboden des höchstgelegenen Geschosses in dem Aufenthaltsräume möglich sind anzusetzen ist, gegenüber der mittleren Geländeoberfläche), die Anzahl der Nutzungseinheiten (im Einfamilienhaus ist die Anzahl der Nutzungseinheiten = 1) sowie die Gesamtnutzfläche. Der Nachweis ist gegebenenfalls in einem Formblatt oder übersichtlich und formlos darzustellen.

 

Der Wärmeschutznachweis

 

In den Zeiten der immer größer werdenden Nachfrage nach regenerativen Energien hat auch der Gesetzgeber neue Regularien erlassen. Es kommt nunmehr nicht mehr nur das Wärmeschutzgesetz zur Anwendung sondern auch die EnEV (Energieeinsparverordnung) in der gültigen Fassung. Für die Erstellung dieses Nachweises ist eine separate Lizenz notwendig. Nicht jeder Entwurfsverfasser kann diese vorweisen, sodass Dritte mit der Erstellung der Nachweise betraut werden müssen. Der Energiepass, der als Ergebnis des Nachweises hervorgeht, ist mittlerweile Pflicht für jedes Gebäude.

Eine gründliche Nachweisführung erleichtert in diesem Zusammenhang die weiterführende Planung und führt durch die bereits in der Genehmigungsphase festgelegten Kennwerte zu deutlich mehr Kostensicherheit in der Ausführung-/ Bauphase.

 

Flächenberechnungen – GRZ und GFZ

 

Zu den zu erbringenden Flächenberechnungen gehören die GRZ (Grundflächenzahl) und die GFZ (Geschossflächenzahl).

Die GRZ verdeutlicht das Verhältnis zwischen den versiegelten Flächen des Grundstücks gegenüber der gesamten Grundstücksgröße. Zu den versiegelten Flächen gehören die Grundfläche des Gebäudes sowie aller Nebengebäude, Zufahrten, Zuwegungen und sonstige nicht wasserdurchlässige Flächen. Ein Tipp: Die Verwendung von Rasengittersteinen reduziert die Größe der versiegelten Fläche um eine gewisse Prozentzahl (exakt beim Hersteller zu erfragen). Die GFZ hingegen verdeutlicht das Verhältnis der Grundfläche aller Geschosse in der Summe gegenüber der Gesamtgrundstücksfläche.

Beide Werte geben Auskunft über das so genannte Maß der baulichen Nutzung. In Bereichen, für die ein gültiger Bebauungsplan besteht, sind hier zumeist Grenzwerte festgelegt. Doch auch die Bauordnung grenzt das Maß der baulichen Nutzung für bestimmte Gebiete ein.

 

Flächenberechnung – BGF, NGF und BRI

 

Weiterhin zur Beurteilung notwendig sind die Angaben zu BGF (Bruttogrundfläche), zu NGF (Nettogrundfläche) sowie des BRI (Bruttorauminhalt). Alle drei Kennzahlen werden anhand der DIN 277 berechnet (DIN = Deutsches Institut für Normung).

Die Bruttogrundfläche beschreibt die Fläche des Gebäudes inklusive aller Außen- und Innenwände. Die Addition der geschossweise ermittelten Werte ergibt die BGF. Hierbei werden ebenfalls Flächen berücksichtigt, die nur teilweise oder gar nicht überdeckt sind (ohne oberen Abschluss wie zum Beispiel die Fläche von Balkonen oder Terrassen).

Der Bruttorauminhalt errechnet sich ähnlich wie die BGF jedoch mittels Hinzuziehung der dritten Dimension – der Höhe. Gemessen wird hierbei von der Unterkante der Gründung bis zur Oberkante der Dachhaut. Die Nettogrundfläche hingegen betitelt lediglich die tatsächlich nutzbare Fläche der einzelnen Räume in deren Summe. Hierzu zählen auch die Flächen von Treppen und Treppenräume.

 

Flächenberechnung – Wohnflächen

 

Die Wohnflächenberechnung ähnelt der Berechnung der Nettogrundfläche eines Gebäudes. Jedoch wird diese nach der gültigen Wohnflächenverordnung ermittelt und nicht gemäß DIN 277. Jedoch bestehen Unterschiede in der Anrechnung bestimmter Flächen. In der Wohnflächenberechnung wird vorgegeben, dass für eine Terrassen- oder Balkonfläche lediglich 25%-50% der eigentlichen Fläche anzurechnen sind. Ebenso der Bereich unter Treppen oder in Bereichen von Dachschrägen errechnet sich anders: Ab einer lichten Raumhöhe von mindestens 2,0m wird die komplette Fläche angerechnet, zwischen 1,0m und 2,0m die Fläche zu 50% sowie unter 1,0m zu 0%. (Auf der Grundlage dieser Berechnung werden Mietverträge geschlossen.)

 

Anrechenbare Baukosten

 

Zur Gebührenfestlegung der anfallenden Prüfgebühren des Bauantrages ist die Angabe der anrechenbaren Baukosten notwendig. Diese ergibt sich jedoch nicht aus den tatsächliche Baukosten sondern aus der Kennziffer des Bruttorauminhaltes. Dieser wird mit einem in der Baugebührenverordnung vorgegebenen Faktor multipliziert und ergibt somit die anrechenbaren Baukosten. Der Faktor ergibt sich aus der Nutzung des Gebäudes. Nicht vergessen werden darf in dieser Berechnung ebenfalls die Angabe von Garagen oder Carports. Eine weitere Grundlage zur Gebührenfestsetzung ist die Bauwerksklasse. Die Klassen 1 bis 5 sind ebenfalls in der Baugebührenverordnung beschrieben und klassifizieren das Gebäude anhand der Komplexität des statischen Systems von einfach bis sehr kompliziert (umgangssprachlich ausgedrückt). Für die Sanierung eines Gebäudes ist ein abweichendes Verfahren anzuwenden.

 

Berechnung der notwendigen Stellplätze

 

Für jedes zu errichtende Gebäude ist ein Nachweis über die notwendigen Stellplätze zu erbringen. Die Anzahl wird errechnet durch die jeweilige Stellplatzsatzung der Gemeinde oder der Stadt. Für ein Wohngebäude sind anzusetzen 1 bis 2 Stellplätze je Nutzungseinheit. Dies bedeutet für ein Einfamilienhaus die Notwendigkeit der Errichtung von mindestens einem Stellplatz. Hierbei ist zu beachten, dass dieser auf dem eigenen Grundstück anzuordnen  ist. Ob dies mittels Garage, Carport oder freiem Stellplatz erfolgt, obliegt der Entscheidung des Bauherrn. Bei größeren Bauvorhaben besteht die in manchen Gemeinden die Möglichkeit der Ablöse von einer gewissen Anzahl von Stellplätzen. In diesem Fall wird eine Ablösesumme bezahlt, die ermöglicht, dass nicht die komplette Anzahl an notwendigen Stellplätzen zu errichten ist. Die Entscheidung über die Zulässigkeit solcher Abweichungen wird durch die Prüfbehörde getroffen.

 

Grundbuchauszug

 

Als Nachweis der Eigentumsverhältnisse ist jedem Antrag auf Baugenehmigung ein Grundbuchauszug beizufügen. Dieser ist für gewöhnlich durch den Bauherrn zu erbringen. Erhältlich ist der Auszug beim zuständigen Grundbuchamt gegen eine geringe Gebühr, welche in der Höhe je nach Stadt oder Gemeinde abweicht. Der Auszug darf nicht älter als sechs Monate sein zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrages.

 

Nachweis der gesicherten Erschließung

 

Bereits während des Erstellens der Bauvorlagen durch den Vorlageberechtigten (Architekt oder Ingenieur) obliegt es dem Bauherrn, Anfragen zur gesicherten Erschließung seines Grundstückes bei den örtlichen Versorgern durchzuführen. Diese Anfragen erfolgen schriftlich aber formlos. Aussagen der Versorger sind in der Regel kostenfrei. Gesicherte Erschließung bedeutet zum Einen das Anliegen von Stromversorgung, Gasversorgung (nicht in jedem Fall notwendig), Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung. Weiterhin gilt sie Erschließung als gesichert, wenn das Grundstück von einem öffentlichen Straßenraum her zugänglich/ befahrbar ist. Die Zugänglichkeit über ein anderes Grundstück ist bauordnungsrechtlich gesondert abzuklären und nicht in jedem Falle möglich. Desweiteren muss die Löschmittelversorgung gesichert sein. Hierzu sollte ein Gesprächstermin mit der örtlich zuständigen Feuerwehr vereinbart werden. Diese geben Auskunft über das Vorhandensein von Hydranten oder die Löschung im Bedarfsfall über den Wassertankwagen der Feuerwehr. Der genehmigenden Behörde sind diese Stellungnahmen im Zuge der Beantragung der Baugenehmigung vorzulegen.

 

Die Erstellung der notwendigen Bauvorlagen zur Beantragung einer Baugenehmigung erweist sich auch bei sehr kleinen Objekten zumeist als sehr umfangreich. Die aufgeführten Nachweise, Berechnungen und Planzeichnungen sind das Minimum der notwendigen Unterlagen. Der Prüfbehörde obliegt die Möglichkeit darüberhinaus weitere Bauvorlagen einzufordern. In Art und Umfang weichen diese von Bauvorhaben zu Bauvorhaben sehr stark ab. Auch von Gemeinde zu Gemeinde und von Sachbearbeiter zu Sachbearbeiter kann dies sehr unterschiedlich ausfallen. Ziel jeden Antrages jedoch ist und bleibt die Baugenehmigung. So sollte es oberste Prämisse sein, einen regen und positiven Kontakt zur prüfenden Instanz zu pflegen und auch in weniger einfachen Fällen stets ergebnisorientiert und sachlich zu argumentieren. Dieser Kontakt kann sowohl durch den Entwurfsverfasser und den Bauherrn erfolgen oder im besten Falle bei einem persönlichen Gespräch im Bauamt mit allen drei Parteien.

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