Grundlagen des Bauantrags

Sie schöpfen ihr Wissen zumeist aus einem reichhaltigen Erfahrungsschatz und bieten eine umfangreiche und vollständige Leistung an. Doch auch durch den Bauherrn selbst ist die Erbringung einiger Unterlagen und Dokumente notwendig. Im Folgenden erfolgt eine überblicksmäßige Betrachtung des Genehmigungsverfahrens für ein privates Einfamilienhaus mittlerer Größe.

Die Gesetzesgrundlage

Die Gesetzesgrundlage zur Erstellung eines Bauantrages sind im Allgemeinen das Baugesetzbuch sowie die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Jede dieser sechszehn Bauordnungen unterscheidet sich in einzelnen Punkten von den jeweils anderen. Jedoch beruhen all die Gesetztestexte auf einer Musterbauordnung. Die Unterschiede sind nicht unbedingt grundsätzlicher Natur. Teilweise handelt es sich lediglich um geringfügige Abweichungen oder unterschiedliche Wortwahl, die jedoch den gleichen Sinn enthalten. Spezifischer betrachtet, kommt beim Bauantragsverfahren die Bauvorlagenverordnung zum tragen. Auch in diesem Fall ist diese nicht bundesweit einheitlich und ebenso bestehen nur geringfügige Unterschiede im Inhalt der Verordnungen der einzelnen Bundesländer. Die Bauvorlagenverordnungen für das jeweilige Bundesland sind öffentlich im Internet einsehbar oder bei der Bauverwaltung oder dem Bauordnungsamt der jeweiligen Region. Zusätzlich sind bei der Erarbeitung je nach Bauvorhaben weitere Gesetzestexte und Verordnungen zu beachten wie etwa die Stellplatzsatzung, um nur ein Beispiel zu nennen.

Wer darf einen Bauantrag erstellen und einreichen?

Grundsätzlich ist es zwei Personengruppen erlaubt, einen Bauantrag zu erstellen und beim zuständigen Bauordnungsamt vorzulegen – Architekten und Bauingenieure. Um die Vorlageberechtigung zu erlangen, muss der Architekt oder der Bauingenieur in der jeweiligen Architekten- oder Ingenieurkammer eingetragen sein. Die Liste der eingetragenen Fachkollegen ist öffentlich einsehbar – entweder im Internet oder bei der jeweiligen Kammer vor Ort. Ein privater Bauherr besitzt nicht die Berechtigung, seinen Bauantrag ohne Architekten oder Ingenieur einzureichen. Die Übergabe der zusammengestellten Dokumente hingegen kann durch den Bauherrn selbst erfolgen. Hier ist ein Beisein des so genannten Entwurfsverfassers (Architekt oder Ingenieur) nicht notwendig. Jedoch ist es in den meisten Fällen Fakt, dass Rückfragen seitens des Bauordnungsamtes zum Vorhaben bestehen. In diesem Fall sollte der Architekt als Ansprechpartner genannt sein, da er ohne umfängliche Recherche die Rückfragen beantworten kann. Dies zählt zu seinen Fachkompetenzen.

Dauer des Verfahrens

Über die Dauer der gesamten Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) kann keine feste Aussage getroffen werden. Dies hängt ab von verschiedenen Faktoren, wie: Liegt eine komplett abgeschlossene Entwurfsplanung vor oder müssen hier noch Anpassungen erfolgen?, Sind alle notwendigen Fachplaner bereits beauftragt und haben ihre Leistungen erbracht oder steht dies noch aus? (eine Auflistung der Fachplaner im Einzelnen erfolgt in den kommenden Abschnitten), Auch das Zeitkontingent des Entwurfsverfassers spielt eine entscheidende Rolle. Der Bauherr sollte dies vorab mit dem Architekten/ Bauingenieur genau festhalten. Ist der Bauantrag vollständig eingereicht, hat die genehmigende Behörde – das zuständige Bauordnungsamt – drei Monate Zeit, die Genehmigung zu erteilen oder zu versagen. Jedoch ist es zumeist der Fall, dass die jeweilige Behörde einzelne Dinge nachfordert und die eingereichten Unterlagen als nicht vollständig deklariert. Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Dieser Umstand sollte dem Bauherrn jedoch kein Kopfzerbrechen bereiten. Dass Rückfragen oder Nachforderungen bestehen, ist üblich. Der Entwurfsverfasser ist an diesen Umstand zumeist bereits gewöhnt. Unterlagen können seitens des Bauordnungsamtes innerhalb einer Frist von einem Monat schriftlich nachgefordert werden. Der Beginn der Bearbeitung im prüfenden Amt beginnt erst dann, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. So kann der Gesamtprozess unterschiedlich lang andauern.

Kosten des Genehmigungsverfahrens

Das an den Entwurfsverfasser und die Fachplaner zu entrichtende Honorar ist festgelegt in der so genannten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Es richtet sich nach Größe und Aufwand des Gesamtvorhabens sowie einigen weiteren Fakten. Das Honorar für den Entwurfsverfasser kann somit differieren zwischen einigen hundert Euro, kann jedoch auch weit über eintausend Euro betragen. Hier ist die Einholung eines Angebotes für den Bauherrn hilfreich. Ebenso verhält es sich mit den Leistungen und deren Honorierung der Fachplaner.

Zusätzlich fallen bereits vor der Unterlageneinreichung einige Gebühren an. So ist es zum Beispiel notwendig, einen aktuellen Flurkartenauszug beizubringen. Dieser kostet je nach Region zwischen zehn und zwanzig Euro. Ebenso muss ein Auszug aus dem Grundbucheintrag vorgelegt werden. Auch hier sind Gebühren in ähnlicher Größenordnung zu erwarten. Die Einholung von Versorgeranfragen (Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Löschmittelbereitstellung) ist in den meisten Fällen kostenlos.

Die durch das Bauordnungsamt erhobenen Gebühren sind bereits vorab kalkulierbar. Geregelt ist dies durch die Baugebührenverordnung des Bundeslandes. Die Berechnung richtet sich nicht nach den vorgesehenen Baukosten sondern nach der Größe (Volumen) des zu errichtenden Gebäudes multipliziert mit einem Faktor für die spezielle Nutzung – im Einfamilienhausbereich ist dies entsprechend eine Wohnnutzung. Weitere Gebühren können anfallen durch die Notwendigkeit der Prüfung durch einen Prüfstatiker oder einen Brandschutzsachverständigen und Weitere. Jedoch ist dies bei dem Bauvorhaben eines Einfamilienhauses zumeist nicht der Fall.

Eine exakte Aufstellung der anfallenden Kosten kann der Bauherr bei seinem Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) erfragen. In der Kalkulation des Gesamtbudgets des Bauherrn für sein Vorhaben sollten die vorgenannten Punkte unbedingt Beachtung finden.

Die zu beteiligenden Fachplaner

Bei der Wahl der Fachplaner sollte sich der Bauherr auf die Hinweise seines Entwurfsverfassers verlassen. Der Architekt hat die Pflicht, den Bauherrn umfassend zu beraten hinsichtlich der Notwendigkeit des Hinzuziehens von Fachkollegen. Hingegen der landläufigen Meinung ist ein Architekt nicht automatisch auch ein Statiker oder ein Fachplaner auf dem Gebiet Haustechnik. Er besitzt zumeist ein überblicksmäßig Wissen über die einzelnen Fachbereiche, ist jedoch laut Gesetz gar nicht berechtigt, alle Leistungen zu erbringen, es sei denn er hat die notwendigen Studienabschlüsse und Zusatzzertifikate auf allen Gebieten. Dies ist jedoch unüblich.

Unabdingbar ist die Beauftragung eines Statikers. Dieser stellt die Berechnungen auf, welche die Grundlage der späteren Ausführung der tragenden Bauteile des Gebäudes bilden. Der Statiker kann abschnittsweise auch nur für einzelne Leistungsphasen beauftragt werden. Jedoch ist es für den Bauherren einfacher und unkomplizierter, wenn ihm der Statiker nicht nur in der Phase der Genehmigung sondern auch in der Ausführungsphase (Bauphase) mit Fachkompetenz zur Seite steht und eine gesonderte Ausführungsplanung erarbeitet. Sollte diese weiterführende Planung nicht durch einen Statiker erfüllt werden, wird sich die ausführende Baufirma diese Leistung spätestens vor Beginn der Arbeiten entlohnen lassen. Auch diese Firma ist dann angewiesen auf die Hinzuziehung eines Fachkollegen.

Desweiteren ist die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs ratsam. Dieser vermisst bereits zum Zeitpunkt der Genehmigungsplanung das Grundstück hinsichtlich seiner Abmaße und den Höhenverläufen. Dies hat den Vorteil, dass die Planung bereits in dieser frühen Leistungsphase viel exakter erfolgen kann und damit auch die veranschlagten Kosten des Bauwerks genauer beziffert werden können. Dieser Vermessungsingenieur hat in der Ausführungsphase unter Anderem die Aufgabe, die Grenzen des Gebäudes zu Beginn der Bauphase abzustecken und auch im späteren Verlauf das errichtete Gebäude einzumessen und die notwendigen Angaben der prüfenden Behörde zur Eintragung in das Liegenschaftkataster vorzulegen. Dies ist eine Auflage der Baugenehmigung.

Empfiehlt der Architekt die Hinzuziehung eines Fachkollegen auf dem Gebiet der Haustechnik, sollte der Bauherr dieser Empfehlung nachgehen. Die technische Neuerungen auf dem Gebiet der Haustechnik sowie die immer umfangreicheren Möglichkeiten machen dies oft zu einer Notwendigkeit. Ein Fachplaner kann in diesen Fällen nützliche Tricks und Hinweise geben.

Desweiteren ist die Erstellung eines Wärmeschutznachweises von Nöten. Oft hat der Architekt bereits das Zertifikat erworben, diesen Nachweis sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude aufzustellen. Hierfür ist ein gesondertes Honorar zu entrichten. Soll hingegen gemäß Passivhausstandard gebaut werden, ist es unter Umständen ratsam, einen Fachplaner hinzuzuziehen. Der jeweils Beauftragte erstellt unter Anderem den seit Neuestem für jedes Gebäude notwendigen Energiepass. Gegenüber der Prüfbehörde ist nachzuweisen, dass ein solcher Pass vorliegt.

In den meisten Fällen ist es ebenfalls ratsam, bereits in der Genehmigungsphase einen Baugrundgutachter mit der Feststellung des vorhandenen Baugrundes zu beauftragen. Dieser ermittelt unter Anderem, ob der vorhandene Boden für die geplante Baumaßnahme geeignet ist oder ob spezielle Gründungsarten (im weitesten Sinne: Fundamente) oder ein Bodenaustausch notwendig sind. Teilweise befindet sich der Grundwasserspiegel in einigen Regionen derart kapp unter der Oberfläche, dass spezielle Anforderungen an die erdberührten Bauteile bestehen. All diese Angaben werden vom Statiker so wie auch seitens des Architekten für eine umfassend korrekte Planung benötigt und tragen zur sichereren Kostenermittlung der Bausumme bei. Dies ist in jedem Fall im Interesse des Bauherrn.

Weitere Fachplaner, die bei der Planung eines Gebäudes behilflich sein können sind unter Anderem: ein Lichtplaner, ein Außenanalgenplaner, ein Tiefbauplaner, ein Einrichtungsplaner, ein Kaminbauer, ein Poolbauer und viele Weitere. Dies sollte individuell auf das spezielle Bauvorhaben hin mit dem Entwurfsverfasser diskutiert werden.

Vertrauen gegenüber dem Entwurfsverfasser

Ein allgemeiner aber guter Rat gegenüber dem Bauherrn ist, dass er seinem Architekten vertrauen sollte. Wird dieses Vertrauen jedoch getrübt, steht es jedem Bauherrn frei, unter Einhaltung der Vertragsbedingungen, sich an einen anderen Fachkollegen zu wenden. Durch die Empfehlung seitens des Architekten hinsichtlich der Hinzuziehung von bestimmten Fachplanern entstehen selbstverständlich zusätzlich Kosten durch anfallendes Honorar. Für eine ausgewogene und gut durchdachte Planung ist dies jedoch meist unabdingbar. Im Sinne einer positiven Zusammenarbeit sollten jedoch in jedem Falle auftretende Missverständlichkeiten unverzüglich artikuliert werden. An einem zufrieden stellenden Ergebnis sind alle Parteien interessiert.

Informationsquellen

Eine Informationsquelle stellt im medialen Zeitalter das Internet dar. Hier findet der Bauherr umfangreiche Informationen bezüglich einzelner Behörden sowie auch ganze Gesetzestexte zum Nachlesen. Weiterhin ist das örtliche Bauordnungsamt immer eine Anlaufquelle. Welches das zuständige Amt ist, erfährt man über die regionale Verwaltung sowie Öffnungszeiten und Ansprechpartner. Auch die Architekten- und Ingenieurkammern des jeweiligen Bundeslandes stehen gern mit Rat und Tat zur Seite.

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