Sanieren oder Neubauen?

Sowohl die eine wie auch die andere Alternative haben ihre Vor- und Nachteile, die nachfolgend beschrieben werden.

Vorteile der Errichtung eines Neubaus – individuelle Planung

Jeder Bauherr wünscht sich die auf sich perfekt zugeschnittenen „Vier Wände“. Am einfachsten zu realisierten ist dies durch die Planung eines Neubaus. Die Grundrissgestaltung kann in diesem Fall perfekt auf die Bedürfnisse zugeschnitten werden. Die Raumgrößen können exakt nach dem Bedarf ausgelegt werden sowie auch die Anzahl der Räume. In diesem Fall sollte der Bauherr genauestens nachdenken, welchen Ansprüchen das neue Eigenheim gerecht werden soll. Die Auflistung der Bedürfnisse nach folgenden Fragstellungen ist dabei für den Planer/ Architekten sehr hilfreich: Wie viele Familienmitglieder sollen künftig in dem Haus wohnen? Soll für jedes Kind ein eigenes Zimmer vorgehalten werden? Ist zukünftig weiterer Nachwuchs geplant? Soll es eventuell eine eigene „Kinderetage“ geben mit einem separaten Bad? Soll von zu Hause aus gearbeitet werden oder ist generell die Einrichtung eines Büros geplant? Soll das Büro auch gleichzeitig als Gästezimmer mit geplant werden oder soll für diesen Zweck ein einzelner Raum zur Verfügung stehen? Sind größere Abstell- oder Hobbyräume notwendig, um den individuellen Neigungen nachzugehen? Soll es eine Garage geben und wenn ja, soll diese einen direkten Zugang zum Haupthaus erhalten? Soll generell ein Keller mit geplant werden (hierzu ist die Einholung eines Baugrundgutachtens von Vorteil, da hier die örtlichen Grundwasserverhältnisse geklärt werden)? Soll es eine im amerikanischen Stil gehaltene offene Küche geben mit direktem Übergang zum Wohn- und Essbereich oder sind hierfür separate Räume gewünscht? Nicht zu vergessen ist die Notwendigkeit eines Hausanschlussraumes. Auch ein Hauswirtschaftsraum sowie mindestens ein Gästebadezimmer oder –WC sind anzuraten. Soll die Kleideraufbewahrung in einem Schrank im Schlafzimmer stattfinden oder in einem Ankleidezimmer?

Nach der Zusammenstellung dieser Auflistung lässt sich leicht ein individuelles Konzept für den Bauherrn zusammenstellen, wobei sicherlich auch während der Planungsphase noch Anpassungen vorgenommen werden können. Mittels dieser Auflistung ist es dem Bauherrn möglich, sich selbst bereits vorab eine Übersicht über seine Wünsche zu verschaffen und er bestreitet das erste Planungsanlaufbespräch mit weit mehr klaren Aussagen denn mit Fragestellungen und zu klärenden Details. Dieser Schritt ist für beide Seiten äußerst hilfreich.

Zwangspunkte der Raumgestaltung und -Aufteilung im Bestandsgebäude

Nicht selten ist es der Fall, dass sich ein gewünschtes Raumkonzept nicht einhundert prozentig in einem Bestandsgebäude realisieren lässt. Die Abteilung eines separaten Zimmers in einem sehr großen Raum, sodass dadurch zwei Zimmer entstehen ist leicht umsetzbar. Hierfür sollte eine Trockenbauwand gestellt werden. Jedoch sollte darauf geachtet werden, dass diese möglichst auf dem Rohfußboden (auf der tragenden Konstruktion des Gebäudes) gestellt wird. Hierzu ist das Öffnen des Fußbodens notwendig. Dieser Schritt sollte unbedingt Beachtung finden. Wenn die neue Trennwand auf dem fertigen Fußboden errichtet wird, ist die Übertragung von Luft- und Körperschall in das jeweils andere Zimmer unausweichlich und trägt zur Disharmonie bei. Als Trennwandkonstruktion sollte unbedingt eine leichte Bauart gewählt werden. Dies bedeutet, dass keine Mauerwerks- oder Betonwand sondern eine Trockenbauwand errichtet wird. Diese kann eine Metall- oder eine Holzunterkonstruktion beinhalten. Aus schallschutztechnischer Sicht sollte der Hohlraum ausgedämmt werden. Üblicherweise eignet sich zu diesem Zwecke die Verwendung von Mineralwolle. Jedoch sind für die Naturliebhaber auch ökologische Dämmstoffe wie zum Beispiel Zellulosefasern denkbar. Ist aus anderen Gründen jedoch die Ausbildung einer massiven Wand notwendig, sollte unbedingt ein Statiker hinzugezogen werden, der die Tragfähigkeit der Decke untersucht. Gegebenenfalls wird es notwendig im Geschoss darunter eine zusätzliche Stütze oder einen unter der Decke befestigten Sturz oder Unterzug auszubilden. Dies sollte bei der Planung berücksichtigt werden. Die Ausbildung eines Sturzes bei teilweise bereits sehr niedrigen Deckenhöhen in Altbauten ist hierbei oft nicht anzuraten, da die Raumhöhe dadurch zusätzlich an dieser Stelle reduziert wird. Neben dem Errichten neuer Wände zur Umsetzung des Raumkonzeptes kann auch die Forderung nach dem Abriss bereits bestehender Wände bestehen, da Räume zusammen gelegt werden sollen. Auch hier ist zu Vorsicht zu raten. Die Konsultation eines Statikers ist unbedingt notwendig. Selbst wenn die Bestandsbaupläne zeigen, dass die betreffende abzureißende Wand keine tragende Funktion hat, wurde zu Errichterzeiten eventuell eine zu den Bauplänen abweichende Ausführung gewählt und die Wand ist trotz Planung tragend ausgeführt. Dieser Umstand ist vor Beginn der Arbeiten zu klären. Jedoch ist es nicht unmöglich, in eine tragende Konstruktion eine neue Öffnung vorzusehen. Dies kann bedeuten, dass konstruktiv ein Unterzug, ein Sturz oder ein Rahmen ausgebildet werden muss, um die Lasten aus den darüber liegenden Geschossen oder der Dachkonstruktion abzuleiten. Der Statiker errechnet dies und teilt die Art der Ausführungsmöglichkeiten mit.

Sollte jedoch sogar das Aufstocken einer ganzen Etage oder die Anhebung des Daches für mehr Nutzfläche und Raumhöhe geplant sein, ist anzumerken, dass hierfür ein Bauantrag gestellt werden muss. Als generelle Faustformel für den Bauherrn gilt, sobald ein Eingriff in die Statik des Hauses erfolgt oder eine Umnutzung geplant ist (ehemaliger Pferdestall wird zu Wohnraum umgebaut zum Beispiel), ist ein Bauantrag zu stellen. Natürlich ist dies eine generelle Aussage. Im individuellen Fall, sollte eine Kurzvorstellung des Vorhabens bei einem Architekten durchgeführt werden, um die Auskunft über die Notwendigkeit der Stellung eines Bauantrages abzuklären. Dies kostet den Bauherrn ein Stundenhonorar und bringt ihm die Gewissheit der Rechtmäßigkeit seines Vorhabens.

Neben den möglichweise vorhandenen Schwierigkeiten beim Umbau der Räume sollte der Bauherr natürlich bereits beim Hauskauf darauf achten, dass die dargebotenen Flächen ausreichend dimensioniert sind für seine Bedürfnisse. Hierbei geht es nicht nur um die Fragestellung, ob das Haus groß genug sondern auch darum, ob das Gebäude nicht auch zu groß sein könnte. In Zeiten der Energieeinsparung sollte kein „Palast“ gewählt werden wenn nur der Bedarf nach einem durchschnittlich großen Eigenheim besteht.

Das Grundstück – Vor- und Nachteile – Neubau oder Sanierung

Für die Erschließung neuer Einfamilienhausgebiete ist es mittlerweile Standard, dass die Grundstücksgrößen sehr klein ausgelegt werden. Sie betragen teilweise nur 500m². Dem Bauherrn sollte klar sein, dass dies bedeutet, dass sein Haus sowie auch das des Nachbarn mit einem minimalen Anstand zur Grundstücksgrenze errichtet werden, um das Grundstück voll auszunutzen. Das bedeutet im Einzelnen, dass der jeweilige Nachbar nur fünf bis sechs Meter entfernt frühstückt. In diesem Flächen befinden zumeist darüberhinaus auch noch die Carports oder Kleingaragen beider Parteien. Dennoch verspricht diese Methode der Grundstücksgrößenfestlegung einen erschwinglichen Kaufpreis und teilweise sogar eine zentrale Lage in der Nähe von Innenstädten. Dieser Umstand macht es häufig für viele junge Familien gerade erst attraktiv, die Entscheidung für ein Eigenheim zu treffen.

Dementgegen wurden zu früheren Zeiten die Grundstückgrößen wesentlich großzügiger ausgelegt (in den meisten Fällen). Ein Bestandsgebäude watet somit oft mit reichlich Freifläche und Abstand zum Nachbargebäude auf. Für kinderreiche Familien ist dies ideal, da somit der Spielplatz direkt vor der Haustür liegt und das Toben im eigenen Garten möglich wird.

Energetische Aspekte

Sowohl für Neubauten als auch für den Umbau von bestehenden Gebäude ist es mittlerweile notwendig, die Forderung der EnEV (Energieeinspar Verordnung) einzuhalten. Wobei bei Bestandsgebäuden für gewöhnlich ein Abminderungsfaktor angesetzt werden darf.

Bei der Umsetzung der Forderungen im Neubaubereich stehen hier jedoch alle Möglichkeiten offen. Die Dämmung von Außenwänden, Bodenplatten und Gründungen sowie der Dachkonstruktion kann entsprechend den Vorgaben ohne größere Probleme umgesetzt werden. Bereits in der frühen Planungsphase kann dies in die Kostenkalkulation exakt eingearbeitet werden und es entsteht eine relative Kostensicherheit. Hierfür ist es jedoch notwendig, einen Wärmeschutznachweis zu erstellen. Oft ist hier der Architekt der korrekte Ansprechpartner, wenn er die notwendige Lizensierung besitzt. Jedoch bieten auch auf dieses Gebiet spezialisierte Kollegen diese Leistung an.

Bei der Umsetzung der Forderungen in einem Bestandsgebäude kommen möglichweise größere Schwierigkeiten auf den Bauherrn zu. Die Dämmung der Bodenplatte, falls eine Bodenplatte vorhanden ist, ist nachträglich nicht möglich. In diesem Fall ist eine Dämmung unter der Kellerdecke anzubringen. Somit wird der Keller jedoch ausschließlich als „kalter Raum“ betrachtet. Eine ausreichende und umfassende Wärmedämmung kann hier meist nicht erfolgen, um eine Aufenthaltsqualität zu erreichen. Es sei denn, in diesem Punkt werden Abstriche gemacht. Zumeist sind die Raumhöhen in Kellergeschossen von Bestandsgebäuden ohnehin sehr niedrig angesetzt. Die Einbringung einer zusätzlichen Dämmlage reduziert diese zusätzlich. Das Dämmen von Außenwänden ist ähnlich wie bei der Errichtung jedoch zumeist einfach umsetzbar. Allerding sollte darauf geachtet werden, dass der Untergrund, auf dem die Dämmung aufgebracht wird, tragfähig ist. Das bedeutet: Ist zum Beispiel ein Oberputz außenseitig vorhanden, sollte dieser einer Haftzugprüfung unterzogen werden. Dies sollte durch Fachfirma ausgeführt werden. Danach wird entschieden, ob die Dämmplatten direkt auf den Putz angebracht werden können oder ob das Abschlagen der kompletten Putzoberfläche notwendig ist, um die Tragfähigkeit herzustellen. Eine Alternative ist in einigen Fällen, dass die Dämmplatten nicht geklebt sonder gedübelt werden. Dies bedeutet Mehrkosten.

Für die Dämmung des Daches bestehen zwei Möglichkeiten. In den meisten Fällen wurde der bestehende Dachstuhl bei Bestandsgebäuden mittels einer Sparrendachkonstruktion errichtet. Diese tragenden Holzbalken wurden für die Ansprüche damaliger Zeit ausgelegt. Die Anforderung der Dämmstärke ist jedoch oft nicht in den Zwischenräumen der Dachkonstruktion realisierbar. In diesem Fall muss eine Sparrenaufdopplung erfolgen. Zu diesem Zweck wird oberhalb der Bestandskonstruktion eine zusätzliche Holzlage aufgebracht. Hierbei sollte beachtet werden, dass ein Statiker eine Aussage darüber treffen sollte, ob die tragende Konstruktion der darunterliegenden Geschosse sowie die Stiele und Stützen der Bestandsdachkonstruktion für die Abtragung der zusätzlich aufgebrachten Lasten geeignet sind. Die zweite Möglichkeit besteht darin, den Dachraum als so genannten „kalten Raum“ bestehen zu lassen und lediglich die Decke zum Dachgeschoss zu dämmen bzw. darüber eine Dämmlage aufzubringen. Das bedeutet im gleichen Augenblick, dass eine Aufenthaltsqualität im Dachgeschoss nicht gegeben ist. Für denjenigen, der diesen Bereich sowie so nur als Abstellflächen nutzen möchte, ist dies die kostengünstigste Variante.

Die EnEV fordert weiterhin, dass regenerative Energien genutzt werden. Das bedeutet, die Nutzung von natürlich vorkommenden Ressourcen zur Energieerzeugung. Dies kann umgesetzt werden mittels Photovoltaik oder Solarthermie, Erdwärme mittels einer Erdwärmesonde oder durch die Nutzung von Windenergie. Dies sind die gängigsten Methoden. Mittlerweile wird die Subvention von privat aufgestellten Solaranlagen jedoch mehr und mehr zurück gezogen. Die Amortisation einer solchen Maßnahme wird demnach um ein Wesentliches verlängert. Dennoch ist es im Neubaubereich ohne weiteres möglich, eine solche Photovoltaik-Anlage zu installieren. Hierbei muss bereits bei der Planung der tragenden Dachkonstruktion darauf geachtet werden, dass diese ausreichend dimensioniert ist, um die zusätzlichen Lasten abzutragen. Im Bestandsgebäude stellt sich dies schwieriger dar, da hier die Konstruktion bereits im Bestand vorhanden ist. Die Tragkonstruktion muss in dem meisten Fällen ertüchtigt werden, um die Lasten abtragen zu können. Dies ist mit einem Mehraufwand an Kosten verbunden. Dennoch ist es auch in diesem Falle möglich, die Forderung umzusetzen.

Häufige Baumängel, Bauschäden, „böse Überraschungen“ im Altbau

Zu den am häufigsten vorkommenden Bauschäden im Altbau gehört ein „nasser“ Keller. Woher kommt dieses Phänomen? Grund für die plötzliche Nässe in Kellerwänden ist ein steigender Grundwasserspiegel. Noch vor zehn Jahren lag dieser regional anhängig um einiges niedriger als heutzutage. Da zu Errichterzeiten des Bestandsgebäudes kein offensichtliches Problem bezüglich des Grundwasserspiegels oder anstehender Staunässe durch immer dichtere Besiedelung vorlag, wurden demnach auch keine Maßnahmen zur Abdrängung des Wasser benötigt und natürlich auch in den meisten Fällen nicht verbaut. Häufig gibt es in Kellergeschossen von Bestandsbauten nicht einmal eine Bodenplatte. Die Gründung erfolgte lediglich auf streifenfundament-ähnlichen Konstruktionen, die jedoch nicht aus Beton oder wasserundurchlässigem Beton (wie heutzutage üblich) sondern teilweise aus Bruchstein hergestellt wurden. Darauf wurden dann die tragenden Kellerwände und Außenwände gegründet. Zwischen den Wänden wurde allenfalls ein Stampfboden eingebracht, der ggf. mit Pflastersteinen belegt wurde. Dies ist ein häufiges Bild. Es liegt nahe, dass das nun steigende Grundwasser durch diese Gründungskonstruktionen empor steigt bis hin zu den Erdgeschosswänden oder sogar darüber hinaus. Die Lösung des Problems besteht in der Trockenlegung des Kellers. Hierfür sind unterschiedliche Methoden möglich. Die Kelleraußenwände müssen eine horizontale Sperrschicht erhalten. Nach der außenseitig kompletten Abgrabung an den Außenwänden erfolgt bei Mauerwerks- oder Betonwänden hierfür ein horizontaler Schnitt durch die gesamte Tiefe der Konstruktion jeweils abschnittweise für einen Meter und eine Sperrschicht wird eingebracht. Bei Bruchsteinmauerwerk oder ähnlichen Konstruktion eignet sich ein Injektionsverfahren. Hierbei wird mittels Injektion (Spritzverfahren) eine Spezialflüssigkeit in die Fugen eingebracht, die sich im Idealfall in die Pore des Gesteins setzt und somit eine Sperrschicht hervorruft. Eine einhundert prozentige Sicherheit bietet dies in manchen Fällen nicht. Die Ausführung muss eine Spezialfirma übernehmen, da diese dann auch die Gewährleistung übernimmt. Zusätzlich sollte der Bereich zwischen den Wänden ausgeschachtet werden. Eine Dämmlage wird eingebracht, sowie eine Abdichtungseben und darüber wird eine neue Bodenplatte gegossen. In dem Zuge dieser Arbeiten sollten dann ebenfalls die Außenwände außenseitig mit einer Abdichtung versehen werden. Es bietet sich an, ebenfalls eine Dämmung auf die Außenseiten aufzubringen. Dieses muss eine Spezialdämmung für erdberührte Bereiche sein – extrudierter Polystyrolhartschaum.

Weiterhin ist ein Mangel bzw. ein Schaden an der tragenden Holzkonstruktion keine Seltenheit in Bestandsgebäuden eines gewissen Alters. Für die Beurteilung der Tragfähigkeit von Holzkonstruktionen kann ein Statiker hinzugezogen werden. Ein Holzschutzgutachter ist ebenfalls ratsam. Dieser stellt fest, ob eventuell Parasiten oder eindringende Feuchtigkeit die Konstruktion beeinträchtigt haben. Bevor diese Experten den Bestand begutachten kann der Bauherr Vorleistungen erbringen. In Deckenbereichen sollten punktuell die Balkonköpfe freigelegt werden. Dies sind die Bereiche, in denen der Balken auf der tragenden Wand aufliegt. Oft sind diese verrottet. Stellt sich beim ersten freilegen heraus, dass eine starke Beschädigung vorliegt, sollten alle Köpfe freigelegt werden, um ein umfassenden Bild des Mangels zu erhalten. Als Kompensationsmaße können einige Balken oder Teile von Balken ersetzt werden. Ebenfalls ist zu beachten, dass sich die statischen Annahmen bezüglich Schneelasten in den letzten Jahren verändert haben. Der Gesetzgeber reagiert immer wieder auf vorkommende Unfälle von einbrechenden Dächern unter dem Schneedruck und erhöht stetig die anzusetzenden Werte zur Auslegung der Tragkonstruktion. Ggf. muss zu diesem Zwecke ebenfalls eine Ertüchtigung der Holzdachkonstruktion erfolgen. Das Hinzuziehen von Fachleuten zur Feststellung von Mängeln sollte oberste Prämisse sein, um nachträgliche Schäden zu vermeiden.

Unter dem Begriff „böse Überraschungen“ kann sich vieles verbergen. Ein häufiger Fall ist das Errichten eines Gebäudes nicht gemäß den Bauzeichnungen. Dies kam in der Vergangenheit häufiger vor, als es anzunehmen scheint. Aus Gründen von Materialknappheit wurden oftmals, die Rohstoffe verwendet, die zum benötigten Zeitraum zur Verfügung standen. So kommt es des Öfteren vor, dass ich hinter einer planmäßigen Mauerwerkswand eine Fachwerkkonstruktion verbirgt oder anders herum. Dies ist bei dem Gesichtspunkt des punktuellen Rückbaus von Wänden maßgeblich, da die Tragfähigkeit der Konstruktion nicht eingeschränkt werden darf durch Umbauarbeiten. Auch auf die Maßhaltigkeit ist nicht immer Verlass. Daher ist es in einigen Fällen sinnvoll, einen Vermesser hinzuzuziehen, der das Bestandsgebäude neu vermisst. Dieser erstellt daraufhin einen digitalen Plan des Gebäudes. Dies bildet eine ideale Planungsgrundlage und minimiert die „Überraschungskosten“. Teilweise wurden die Zwischenräume von Decken und die Hohlräume von Wänden mit Bauschutt oder einem „innovativen“ Dämmstoff gefüllt. Nicht selten finden sich alte Zeitungen in diesen Bauteilen. Die Lektüre jahrzehnter alter Nachrichtung kann unter Umständen äußerste spannend sein und teilweise erfährt der Bauherr erst von diesem Zeitzeugen, aus welcher Zeit das Gebäude stammt.

Darüberhinaus muss in einem Altbau immer mit Überraschungen gerechnet werden. Das Wort Überraschung bedeutet in den meisten Fällen jedoch einen kostenseitigen  und vorher unkalkulierbaren Mehraufwand.

Altbau-Charme versus moderner Neubau

Prinzipiell ist die Entscheidung für einen Neubau oder für einen sanierten Altbau eine Grundsatzentscheidung, die jeder individuell für sich treffen muss. Die eine wie auch die andere Option haben ihre Vor- und Nachteile.

Der besondere Reiz in der Sanierung eines Bestandsgebäudes liegt für viele Bauherrn in der Wiederauferlebung von Althergebrachtem  sowie die Kombination vom Charme eines Altbaus mit modernem Wohnkomfort. Nicht selten werden Teile der bestehenden ausgemauerten Fachwerkwände sichtbar stehen gelassen als Zeitzeugen vergangener Epochen. Besonders im Wohnbereich oder im Badezimmer vermittelt dies eine wohlige Atmosphäre. Weiterhin werden nach wie vor die alten Kachelöfen sehr gern wieder instand gesetzt oder weiter genutzt. Die durch diese alten Heizungen abgegebene Wärme ist mit der Heizkörperwärme nicht zu vergleichen. Auch der Komfort einer Fußbodenheizung lässt sich problemlos in den meisten Altbauten herstellen. Hierfür wurden spezielle Systeme entwickelt, die eine sehr niedrige Aufbauhöhe haben, die sich optimal zur Einbringung in Bestandsgebäude eignen. Ein modernes oder urisches Wohnumfeld lässt sich mit den geeigneten Mitteln in jedem Altbau herstellen.

Der Neubau hingegen kann je nach Wunsch nach den neuesten und modernsten Methoden errichtet und ausgestattet werden. Den technischen Möglichkeiten sind schier keine Grenzen mehr gesetzt. Die Steuerung von Kaffeemaschine, Garagentor, Licht oder Rollläden lässt sich bequem per Smartphone von jedem beliebigen Ort aus steuern. Dieser und anderer Luxus lassen sich mittels einer Fachplanerfirma in jedem Neubau umsetzen und versprechen höchsten Wohnkomfort. Auch in Bezug auf regenerative Energien sind keine Grenzen gesetzt. Nahezu jeder Wunsch kann realisiert werden und verspricht dem Bauherrn ein individuell auf seine Bedürfnisse zugeschnittenes Wohnerlebnis.

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