Rechtssicherheit beim Hausbau

Wer ein Grundstück erwirbt, um darauf ein Haus zu bauen, muss einen notariell beurkundeten Kauf- und Bauvertrag abschließen. Die in diesem Vertrag enthaltenen Bestimmungen entscheiden wesentlich darüber, ob das Bauvorhaben für den Bauherrn kalkulierbar bleibt, mit anderen Worten, ob er auch während der Bauphase ruhig schlafen kann. Dazu zunächst folgende generelle Frage an den auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt Dr. Rolf-Wilfried Bos aus Düsseldorf:

Ist es grundsätzlich sinnvoll, den notariellen Kauf- und Bauvertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen?

Dr. Bos: Jedem Bauherrn ist das dringend anzuraten. Der Notar ist zwar auch Volljurist, aber er ist von Amts wegen zur Neutralität verpflichtet. Hinzu kommt, dass der Notar in der Regel Standardverträge verwendet, die den Besonderheiten des konkreten Bauvorhabens nicht immer hinreichend Rechnung tragen, und die zudem oftmals von Verkäuferseite gestellt werden. Der Notar ist zwar verpflichtet, über die einzelnen Klauseln und gegebenenfalls über ihre Üblichkeit oder Unüblichkeit aufzuklären. Er darf dem Bauherrn aber keine Vertragsklauseln oder Formulierungen empfehlen, die seinen speziellen Interessen zweckdienlicher wären. Der in diesem Zusammenhang in Anspruch genommene Rechtsanwalt ist demgegenüber ausschließlicher Interessenvertreter des Bauherrn. Er kann ihn auf Formulierungen hinweisen, die einseitig nur die Interessen des Verkäufers und Bauunternehmers verfolgen, und er kann ihm ergänzende Empfehlungen für solche Vertragsklauseln geben, die gezielt seine finanzielle und bautechnische Sicherheit im Blick haben. Die in Anbetracht der Bausumme nicht mehr erheblich ins Gewicht fallende Zusatzvergütung für den einzuschaltenden Rechtsanwalt rentiert sich daher in der Regel sehr schnell.

Auf die Regelung welcher Punkte sollte der Bauherr im Bauvertrag keinesfalls verzichten?

Dr. Bos: Besonderen Wert sollte der Bauherr darauf legen, die beauftragte Bauleistung so exakt wie möglich zu beschreiben und auslegungsfähige Begriffe, wie „hochwertig“ oder „gleichwertig“ zu meiden. So wird zum einen detailliert festgelegt, was vom Vertragspreis abgedeckt ist und welche Leistungen gegebenenfalls zusätzlich zu vergüten sind. Zum anderen hat man einen klaren Maßstab dafür, was vertragsgerechte Beschaffenheit ist. Alles andere ist Mangel und eröffnet den Weg zu den Mängelrechten.

Um eine zuverlässige Kalkulationsbasis zu haben, sollte der Vertragspreis ein Pauschal-Festpreis sein. Der Bauherr muss dabei allerdings darauf achten, dass dieser Preis auch tatsächlich alle Gebäudekosten beinhaltet, dass er nicht an unkalkulierbare Bedingungen geknüpft ist und dass die Festpreisbindung bis zur Bauabnahme gilt. Gleichzeitig sollte festgelegt werden, dass zusätzlich zu vergütende Sonderleistungen vom Bauherrn vor Ausführung immer schriftlich beauftragt werden müssen.

Stets anzuraten ist zudem die Fixierung eines exakten Fertigstellungstermins. Dies ist umso wichtiger, wenn der Bauherr auf das Bauwerk zu einem bestimmten Zeitpunkt angewiesen ist, etwa wenn er seine bisherige Mietwohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen muss.

Insbesondere die Vereinbarung eines Bauzeitenplans für die Ausführung der einzelnen Gewerke hilft, den Ablauf unter stringenter Kontrolle zu halten.

Immer häufiger zu beobachten ist der Versuch der Verkäufer, einen Schadensersatzanspruch des Bauherrn auf die Fälle von grober Fahrlässigkeit und Vorsatz zu beschränken. Dies kann zu unangemessenen Konsequenzen im Einzelfall führen, so dass der Bauherr immer darauf drängen sollte, dass ein Schadensersatzanspruch auch bei einfacher Fahrlässigkeit besteht.

Kann sich der Bauherr gegen die Insolvenzgefahr bei seinem Vertragspartner absichern?

Dr. Bos: Die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft durch eine Großbank sichert den Bauherrn während der Bauphase bis zur Abnahme der Bauleistung. Abgesichert ist insbesondere die Rechtzeitigkeit und Vollständigkeit der Bauleistung. Die Vereinbarung einer zusätzlichen Gewährleistungsbürgschaft sichert darüber hinaus Mängelansprüche während der Gewährleistungszeit ab. Einige Versicherungen bieten mittlerweile auch so genannte Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherungen an, die ein Höchstmaß an Qualität und Sicherheit am Bau garantieren. Falls sich diese Sicherheiten vertraglich nicht realisieren lassen, sollte zumindest ein Sicherheitseinbehalt für die Gewährleistungszeit in Höhe von 5 % der Bruttoauftragssumme vereinbart werden.

Lässt sich schon während der Bauphase eine neutrale Baukontrolle sicherstellen?

Dr. Bos: Das ist in der Tat möglich und sollte auch im Interesse des Verkäufers sein. Denn sein (Raten-)Zahlungsanspruch entsteht ja in der Regel erst, wenn ein im Wesentlichen abnahmefähiges Gewerk geschaffen ist. Ideal ist es daher, wenn die Vertragsparteien den Einsatz eines Bau-TÜV vereinbaren, der den Bau in fünf wesentlichen Prüfschritten (Ausführungsplanung; Keller-Außenabdichtung-Drainage; Rohbau-Dachstuhl-Rohinstallationen; Dachdämmung-Putz-Estrich; Prüfung vor Endabnahme) kontrolliert. Die zu leistenden Ratenzahlungen sollten auf diese Prüfabschnitte abstellen und die positive TÜV-Prüfbescheinigung zugleich Voraussetzung der Zahlungsfälligkeit sein.

Falls sich ein Bau-TÜV nicht vereinbaren lässt, bleibt dem Bauherrn in jedem Fall die Möglichkeit, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, für das die örtlichen Amts- und Landgerichte zuständig sind.

Mehr zum Thema und weitere Tipps für die Durchführungs- und Gewährleistungsphase des Bauvorhabens finden Sie in der Broschüre: „Der Bauvertrag und seine Abwicklung - Rechtsfragen“ abzurufen gegen Rückporto von EUR 1,45 bei Rechtsanwaltskanzlei Dr. Bos, Haydnstr. 53, 40593 Düsseldorf, Tel: 0211 – 71 45 27.

Bild: Dr. Rolf-Wilfried Bos , Rechtsanwalt

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