Anschlussfinanzierung für Immobilienkredite: Was ist wichtig?

Bei dieser ist es nicht garantiert, dass der gleiche vorteilhafte Zins angewendet wird. In Zeiten wie heute, in denen die Zinsen für Kredite ansteigen, kann das fatal sein. Was sollte man bei Immobiliendarlehen in Bezug auf die Anschlussfinanzierung beachten?

Immobilienkredite: Mit einem Aufpreis Träume verwirklichen

Wer von einem eigenen Zuhause träumt, kann einen Immobilienkredit beantragen. Dank eines Darlehens kann man sich das notwendige Geld leihen, ohne es erst vollständig ansparen zu müssen. Stattdessen wird die finanzielle Belastung auf monatliche Tilgungsraten aufgeteilt, damit sie leichter zu tragen ist. 

➔ Im Gegenzug dafür, dass Banken diese Hilfestellung geben, zahlen die Kreditnehmer Zinsen. Deshalb gehört es zu der Planung von Bau-/Kaufvorhaben, sich gut nach einem attraktiven Darlehen umzuschauen. Ein niedriger Festzins, der möglichst lange anhält, ist das Ziel.

Bei vielen Darlehen erhalten die Kreditnehmer die Chance, einen sehr niedrigen Zins zu erhalten, der dann aber nicht die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags anhält. Stattdessen gibt es innerhalb dieser eine Mindestdauer, in der der Zins nicht verändert werden darf. Danach müssen sich Kreditnehmer und -geber auf einen neuen Zins einigen. Dieser entspricht dann dem aktuellen Zinsniveau bei Ablauf der Zinsbindung.

Keine Deckung während der Festzins-Laufzeit: Was nun?

Im besten Fall sind die Anzahlung in Form von Eigenkapital sowie die Tilgungsraten hoch genug, dass die geliehene Summe plus Zins innerhalb dieser Festzins-Laufzeit zurückgezahlt werden kann. Es ist aber möglich, dass zum Ende der Zinsbindungsfrist noch ein Restbetrag der Schulden übrig ist. Dann müssen die Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung eingehen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Der Begriff Anschlussfinanzierung kann missverstanden werden. Es handelt sich in der Regel nicht um eine neue, anschließende Finanzierung (z. B. eine Umschuldung). Stattdessen wird sich innerhalb der Darlehenslaufzeit nach Ablauf der Bindung an einen Festzins auf neue Kreditzinsen geeinigt. Andere Konditionen werden dabei nicht geändert.

Anschlussfinanzierungen bei wechselnden Kreditgebern

Kreditnehmer sind bei der Anschlussfinanzierung nicht an den ursprünglichen Kreditgeber gebunden. Im Rahmen einer Kreditablösung können sie nach Ablauf der Zinsbindung auch zu einem Anbieter mit niedrigeren Zinsen wechseln.

Da dabei Kreditsicherheiten übertragen werden müssen und eine neue Sicherheitsbewertung des neuen Kreditgebers durchgeführt werden muss, müssen sich die Kreditnehmer auf bürokratischen Aufwand einstellen. Kreditvergleiche und Beratungen durch Kreditvermittler bieten hier eine gute Unterstützung.

Bei Anschlussfinanzierungen sparen: Was ist möglich?

Für Kreditnehmer besteht ein Zinsänderungsrisiko, wenn der Festzins nicht die gesamte Laufzeit des Darlehens abdeckt. Läuft die Zinsbindung ab, müssen sie die Kosten der Anschlussfinanzierung zu einem potenziell gestiegenen Zinsniveau tragen. Deshalb lohnt es sich bereits bei dem Abschluss der Finanzierung gut zu planen und Angebote mit passendem Festzins zu wählen.

● Vermeiden von Anschlussfinanzierungen

Der Vorteil von zeitlich begrenzten Festzinsen ist, dass diese in der Regel niedriger sind als ein fester Zins für die gesamte Laufzeit. Wenn die Konditionen des Darlehens es zulassen, können Kreditnehmer stark davon profitieren. Das gilt zum Beispiel, wenn sie die Option haben, Tilgungsraten zu erhöhen oder Sondertilgungen zu leisten.

➔ Steht eine Zinsänderung bevor und das Zinsniveau ist gestiegen, können sie es so womöglich schaffen, die Darlehenssumme vor Ende der Zinsbindungsfrist abzubezahlen.

● Forward-Darlehen

Wenn eine Anschlussfinanzierung unumgänglich ist, kann ein Forward-Darlehen eine gute Lösung sein. Diese Art der Anschlussfinanzierung kann bereits 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eingegangen werden. Dann sichern sich die Kreditnehmer den aktuellen Zins für den späteren Beginn der Anschlussfinanzierung.

In der Regel rechnen die Kreditgeber in diesem Fall für jeden Monat, den das Forward-Darlehen vor Ende der Zinsbindungsfrist abgeschlossen wurde, eine Zinserhöhung auf den abgemachten Zins. Diese liegt meist zwischen 0,01 % und 0,03 % Aufschlag pro Monat.

➔ Je früher man das Forward-Darlehen abschließt, desto höher wird der Zins, beginnend bei dem aktuellen Zinsniveau bei der Verhandlung. Steigt das Zinsniveau aktuell stark an, kann sich dieses Risiko aber lohnen.

Oft bieten Forward-Darlehen eine Kündigungsoption, falls das Zinsniveau in der Zwischenzeit nicht angestiegen oder sogar gesunken ist. Hier wird überwiegend eine Höhe des Zinses für die Anschlussfinanzierung festgelegt, wie maximal 0,3 % Aufschlag, ab der die Kreditnehmer das Forward-Darlehen ohne Konsequenzen kündigen können.

Fazit

Um die Bau- oder Kaufkosten für eine Immobilie tragen zu können, gibt es Immobilienfinanzierungen. Damit sich der Endpreis nicht zu stark erhöht, braucht man niedrige Zinsen. Die günstigsten Zinsen erhält man oft nur für begrenzte Laufzeiten. Schafft man es nicht, die Schulden innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückzuzahlen, kann sich der Zins durch eine Anschlussfinanzierung erhöhen.

Ein Forward-Darlehen kann eine gute Option sein, wenn eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Das gilt, wenn das Zinsniveau am Steigen ist. Durch das Forward-Darlehen sichert man sich bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist die aktuelle Zinshöhe. Wer gut plant, kann eine Anschlussfinanzierung auch vollständig umgehen. Hier helfen Kreditvermittler und -berater dabei, die beste Lösung zu finden.