Bauen ohne Eigenkapital: Lohnt sich die Vollfinanzierung?

Selbst Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich. Doch diese lohnen sich für Kreditnehmer nur in Ausnahmefällen.

Niedrige Zinsen begünstigen eine Kreditaufnahme

Während die Immobilienpreise deutschlandweit ansteigen, haben die Kreditzinsen einen Tiefpunkt erreicht. Und ganz Deutschland juckt es in den Fingern. Jetzt oder nie, sagen sich viele. Schon in wenigen Monaten könnten die Zinsen wieder steigen oder das eigene Traumhaus mit einem deutlich höheren Kaufpreis zu Buche schlagen. Tatsächlich ist der Traum von den eigenen vier Wänden für die Mehrheit der Deutschen derzeit zum Greifen nahe. Zu diesem Fazit kommt auch eine Studie der Prognos AG.

Im Auftrag der Postbank hat das Wirtschaftsforschungs-
unternehmen im Februar 2015 aktuelle Einkommens- und Immobilienmarktdaten auf Kreisebene ausgewertet, um die jeweilige Wohnkaufkraft für verschiedene deutsche Haushaltstypen zu ermitteln. Das Ergebnis: Für Durchschnittsverdiener ist Wohneigentum in den meisten Regionen Deutschlands erschwinglich. Im Detail bedeutet das: Die Finanzierungslast beim Kauf einer Immobilie beträgt maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Wie viel Haus sich Kaufinteressenten mit ihrem Einkommen letztendlich leisten können, lässt sich mithilfe eines Baufinanzierungsrechners im Internet ermitteln.

Finanzierung ohne Eigenkapital?

Doch so positiv sich die Studie der Prognos AG auch liest, sie hat einen kleinen Haken. Der Finanzierung von Wohneigentum wird von den Statistikern eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch den Nebenkostenanteil von rund 10 Prozent abdeckt. Ob diese Summe tatsächlich von allen deutschen Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen aufgebracht werden kann, darf bezweifelt werden. Den Traum vom eigenen Haus lässt das fehlende Eigenkapital jedoch nicht zwangsläufig platzen.

Der FAZ zufolge gibt es aktuell rund 20 Banken und Kreditvermittler in Deutschland, die Kaufinteressenten Finanzierungsmöglichkeiten auch ohne Eigenkapital anbieten – darunter große Kreditinstitute wie die Deutsche Bank, Online-Banken wie die ING-DiBa sowie die Sparkassen und Volksbanken. Neben einer Vollfinanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises lassen sich bei einigen Kreditgebern selbst Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren mitfinanzieren. Ratsam ist ein solches Darlehen jedoch nicht.

Bankkunden, die ohne Eigenanteil bauen oder kaufen, müssen mit deutlich höheren Zinsen rechnen als Kreditnehmer, die eigenes Kapital investieren möchten. Die besten Konditionen gelten laut FAZ, wenn Immobilien bis zu maximal 70 Prozent beliehen werden. In einem solchen Fall können Kreditnehmer derzeit mit Traumzinsen von 1,1 bis 1,5 Prozent rechnen. Bereits bei einer Beleihung von 80 Prozent schlagen Banken 0,1 bis 0,2 Prozent auf. Bei einer 100-prozentigen Finanzierung hingegen müssen Bankkunden sogar mit einem Aufschlag von einem Prozentpunkt oder mehr auf die Basiskonditionen rechnen. Ob ein solches Darlehen sich dann tatsächlich noch rechnet, muss im Einzelfall gut durchkalkuliert werden. Unter Umständen ist es lohnender, erst Eigenkapital anzusparen und sich dann um ein zusätzliches Darlehen zu bemühen – selbst wenn die Kreditzinsen in den kommenden Jahren wieder anziehen. 

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