Damit der Baukredit später nicht zum Alptraum wird

Die aktuelle Hausfinanzierung birgt Sprengstoff

Die Bauzinsen stellen eine Einladung dar, sich von der Mietzahlung zu verabschieden und den Weg in die eigenen vier Wände anzutreten. Der Anstieg der Immobilienpreise hinkt der Mietsteigerung, gerade in den Metropolen und bevorzugten Wohnlagen immer noch hinter her, von einer Immobilienblase kann in Deutschland auch nicht gesprochen werden. Wer jetzt seine Kapitaldecke prüft und feststellt, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, sollte sich mit dem Thema Immobilienerwerb näher beschäftigen.

Niedrige Zinsen bergen allerdings bei falscher Planung auch Gefahren. Aktuell gibt es Baugeld so günstig wie nie, das beste Angebot stammt von einer deutschen Großbank und liegt für den gebundener Sollzinssatz bei 1,7% p.a. (zuzüglich Bereitstellungzinsen).

Die Tilgung macht den Unterschied

Das niedrige Zinsniveau kommt nicht nur Erwerbern zugute, Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung profitieren ebenfalls davon. Wer bislang einen Zinssatz von fünf Prozent pro Jahr und eine Tilgung von einem Prozent, in der Summe also sechs Prozent, tragen konnte, sollte an dieser Größenordnung mindestens festhalten. Bei einem Zinssatz von drei Prozent bietet es sich an, weiterhin eine Annuität von sechs Prozent beizubehalten.

Idealerweises wird eine Annuität gewählt, die in Euro die gleiche Höhe hat, wie das Ursprungsdarlehen. Durch die bereits vorgenommene Tilgung erhöht sich zwangsläufig noch einmal die Tilgungsrate der Anschlussfinanzierung. Und nach wie vor gilt, dass der beste Kredit der getilgte Kredit ist. Das Thema Tilgung und Zinsfestschreibung spielt aber auch bei einem Neuabschluss eine Rolle.

Zinsfestschreibung – je länger, je besser

Je länger ein Immobilienerwerber seine Zinsen festschreibt, umso größer ist natürlich die Planungssicherheit. Es ist für Laien auf den ersten Blick nicht nachvollziehbar, dass niedrige Zinsen aber auch eine längere Darlehensdauer bedingen. Hintergrund ist jedoch, dass mit jeder Tilgungsverrechnung die hohen Zinsen auf den getilgten Anteil entfallen und damit der Tilgungsanteil in der Rate steigt. Bei niedrigen Zinsen mindert sich die Zinslast nur entsprechend langsamer. Ein Hypothekenvergleich verdeutlicht dies mit wenigen Eingaben. Käufer, die sich freuen, eine Immobilie erwerben zu können, weil die Zinsen in der fünfjährigen Zinsbindungsdauer einen Einstieg ermöglichen, laufen jedoch ein enormes Risiko. Der Tilgungsanteil in der Annuität ist in den ersten bei extrem niedrigen Zinsen kaum feststellbar. Läuft das Darlehen nach fünf Jahren aus und der Hypothekenzins hat angezogen, muss zu schlechteren Konditionen nachfinanziert werden. Als Folge steigt die monatliche Belastung trotz bereits erfolgter Tilgungsleistung. Der Unterschied im Zinsniveau bei einer fünfzehnjährigen Zinsbindung gegenüber einer fünfjährigen Zinsfestschreibung kann aktuell (Stand August 2014) als marginal eingestuft werden und überkompensiert das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung nach fünf Jahren.

Und wenn das aktuelle Darlehen noch zwei Jahre läuft?

Viele Immobilienbesitzer würden gerne ihre Darlehen neu ordnen, scheuen aber vor der Vorfälligkeitsentschädigung zurück, welche die Banken bei vorzeitiger Ablösung in Rechnung stellen. Gerade wenn ein höher verzinster Kredit durch einen niedriger verzinsten abgelöst werden soll, bietet sich keinerlei Entgegenkommen. In diesem Fall bietet sich ein Forwarddarlehen an. Mit einem Forwarddarlehen sichert sich der Kreditnehmer heute schon die aktuellen Konditionen für einen späteren Zeitpunkt. Damit wird verhindert, dass nach Ablauf der Zinsbindung zu einem dann vielleicht doch höheren Zinssatz neu finanziert werden muss. Forwarddarlehen können bis zu einer Dauer von fünf Jahren im Vorfeld abgeschlossen werden. Der Zinsaufschlag für ein solches Darlehen bewegt sich zwischen 0,02 und 0,04 Prozent pro Monat, welche das Darlehen zum Abruf bereitsteht. In der Summe macht dies noch nicht einmal einen halben Prozentpunkt pro Jahr aus, eine Rechnung, welche auf jeden Fall in Betracht gezogen werden sollte. Noch herrscht Ruhe am Hypothekenmarkt. Dies wird aber, Niedrigzinspolitik der EZB hin oder her, nicht auf Dauer der Fall sein.

Quellen:

www.bauzinsen.com

www.bundesbank.de 
 

bauen. wohnen. leben.  www.homesolute.com