Das Eigenheim rentiert sich doch!

Wohneigentum ist ein Teil der staatlich begünstigten Vorsorgemaßnahmen zur privaten Altersvorsorge. "Eine Eigentumswohnung ist ungünstiger als andere Kapitalanlagen", meint das Bundesfinanzministerium und empfiehlt, in einer Mietwohnung zu leben und Geld für die Altersvorsorge in Fonds anzulegen. "Die selbst genutzte Immobilie ist ein mindestens ebenso guter, wenn nicht sogar besserer Beitrag zur Altersvorsorge", ergaben dagegen Vergleichsrechnungen der DIA Consulting. Es wäre unsinnig, Wohneigentum aus dem staatlichen Förderungsprogramm auszuschließen.

Zu welcher Aussage eine Untersuchung kommt, hängt von den Eingangsdaten ab. Das Bundesfinanzministerium ging von sehr ungünstigen Randbedingungen aus. Es berücksichtigte lediglich Eigentumswohnungen und setzte deren Wertsteigerung über den Zeitraum von 30 Jahren mit mageren 1,5 % pro Jahr an.

Nur langfristige Durchschnittswerte können eine halbwegs zuverlässige Basis für Vergleichsrechnungen bilden, meint dagegen die DIA Consulting. Die tatsächliche Wertentwicklung der letzten 25 Jahren zeige: Eigentumswohnungen stiegen im Jahr um 2,2 %, Reihenhäusern um 2,8 % und freistehende Einfamilienhäuser um 3,5 % im Wert. Im Mittel erlebten Wohnimmobilien eine Wertsteigerung von 3,2 % im Jahr. Sie legte deshalb ihrer im Auftrag des Informationszentrums Massiv mein Haus e.V. und der Initiative Pro Schornstein durchgeführten Untersuchung die durchschnittlichen Kennzahlen für Mieten und Wertsteigerungen zugrunde. Das Ergebnis: Freistehende Eigenheime haben die gleiche Wertentwicklung wie ein Fond. Damit verschieben sich die Aussagen zur Anlagenempfehlung drastisch zu Gunsten der Immobilie.

Einfluss der Mietsteigerungen "Der Mietwohnungsbau geht ständig weiter zurück", warnen die Verbraucherzentralen und der Mieterbund. Mieter müssen mit Wohnungsknappheit und steigenden Mieten rechnen. Weiterhin steigen die Kosten für das immer knapper werdende Gut "Grundstück". Schon aus diesem Grunde werden die Kosten für Neubauten steigen. Das Statistische Bundesamt ermittelte über die letzten 25 Jahre eine Mietsteigerungsrate von 3,3 % pro Jahr. Trotz der ungünstigen Entwicklung am Wohnungsmarkt, ging das Bundesfinanzministerium bei seiner Berechnung nur von einer jährlichen Mietsteigerung von 1,5 % aus. Sollten die vom Ministerium angesetzten, extrem niedrigen Mietsteigerungen eintreffen, hätten Mieter nach 30 Jahren gegenüber Eigenheimbesitzern lediglich einen Gewinnvorteil von 15,9 %.

Für die private Altersvorsorge bedeutet das: Selbst wenn die Mietsteigerungen die Durchschnittswerte der letzten 25 Jahre nicht überschreiten, ist Geld in Fonds schlechter als in Wohneigentum angelegt. Zusätzlich bieten die eigenen "Vier-Wände" Vorteile, die sich in Geld nicht beziffern lassen: Unabhängigkeit, Unkündbarkeit und eine zuverlässige, von Mietsteigerungen, Aktienindex oder Geschäftsentwicklung unabhängige Berechnungsgrundlage für die Alterssicherung.

Alternativ-Szenario Als Kompromiss zwischen den beiden Untersuchungen verglich die DIA Consulting die unterschiedlichen Kapitalanlagen bei einer Steigerung des Wertes, der Mieten und Instandhaltungskosten von vorsichtig angesetzten 3% im Jahr. Selbst bei dieser unterdurchschnittlichen Entwicklung haben Eigenheimbesitzer nach 30 Jahren ein um 12,5 % größeres Vermögen als Mieter mit einer Fond-Altersvorsorge.

Schlussfolgerungen Nur langfristige Durchschnittswerte können eine halbwegs zuverlässige Basis für Vergleichsrechnungen bilden. Selbstverständlich kann man durch willkürliche Annahmen Ergebnisse im gewünschten Sinne beeinflussen. Das öffnet jedoch jeder Manipulation Tür und Tor. Voraussagen, wie sich Wirtschaftsdaten vielleicht entwickeln könnten, sind wenig zuverlässig. Wie schwer sie einzuschätzen sind, zeigen die hochqualifizierten "Wirtschaftsweisen", die ihre Voraussagen regelmäßig korrigieren müssen.

Die oben vorgestellte Vergleichsrechnung mit zur sicheren Seite abgerundeten Kennzahlen bestätigt die langjährige Erfahrung: Eigengenutzte Immobilien sind eine solide wertbeständige Kapitalanlage. Die Bauwirtschaft fordert deshalb zu Recht, Wohneigentum bei der Neuregelung der Altersvorsorge wie andere Vorsorgemaßnahmen steuerlich zu begünstigen.

Bild: LBS
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