Das Eigenkapital – es findet sich mehr, als mancher denkt

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden findet sich bei den meisten Mietern. Die Loslösung von Mietpreiserhöhungen und gleichzeitiger langfristiger Wertzuwachs der Immobilie sind die Antriebsfaktoren. Ein Kassensturz führt aber immer wieder dazu, dass die eigene Immobilie zunächst noch ein Traum bleiben muss. Trotz historisch niedriger Zinsen scheitert das Unternehmen „Immobilienerwerb“ an der zu niedrigen Eigenkapitalquote. Solide Finanzierungen setzen nach wie vor eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der anfallenden Erwerbsnebenkosten voraus. Immerhin wirkt sich die Eigenkapitalquote auch auf die Höhe der Zinsen aus. Je höher das Kapital, umso niedriger kalkuliert die Bank den Zinssatz. Was zählt aber alles zum Eigenkapital?

Echtes Eigenkapital und Eigenkapitalersatz

Echtes Eigenkapital findet sich auf dem Sparbuch, dem Tagesgeldkonto und dem Wertpapierdepot. Bezüglich des Depots sollten sich künftige Hausbesitzer aber gründlich überlegen, ob es Sinn macht, Wertpapiere zu veräußern. Liegt der Zins oder die Dividende über dem Zinssatz, der für die Finanzierung aufzubringen ist, wäre dies ein schlechtes Geschäft, da die Wertpapiererträge einen Teil der Zinslast aus dem Darlehen tragen. Cleverer ist es, das Depot als Eigenmittel anrechnen zu lassen, ohne es direkt einzusetzen. Eine Abtretung an die Bank schafft somit Eigenkapitalersatz. Immobilienerwerber, die ihr Wertpapierdepot nicht auflösen möchten, sind auf jeden Fall gut beraten, ein möglichst günstiges Depot zu nutzen. Eine Aufstellung der besten Anbieter ist dabei besonders hilfreich. Die Senkung der Depotgebühren schafft im Umkehrschluss wieder freies Budget für die Finanzierung.

Als Eigenkapitalersatz gilt ebenfalls der Rückkaufswert einer Lebens- oder Rentenversicherung. Die Abtretung an die Bank schafft eine höhere buchhalterische Eigenkapitalquote, ohne dass der Vertrag aufgelöst werden muss. Beträgt der Rückkaufswert aus der Versicherung beispielsweise 25.000 Euro, für die Finanzierung fehlen aber nur noch 15.000 Euro, erhöhen sich die Eigenmittel auf dem Papier um 10.000 Euro. Bei fondsgebundenen Verträgen muss allerdings der Abschlag von rund 40 Prozent berücksichtigt werden. Dieser dient für den Fall von Kursrückgängen als Sicherheitspuffer.

Den Chef anpumpen

Arbeitgeberdarlehen, steuerrechtlich sauber formuliert, gelten bei einer Finanzierung als Eigenkapital. Die Zinsen liegen in der Regel unter denen einer Baufinanzierung. Diese Darlehen finden keinen Niederschlag in der Schufa und werden in voller Höhe den Eigenmitteln zugerechnet. Gleiches gilt natürlich für jede Art von Verwandtendarlehen. In vielen Haushalten schlummert im Rahmen der vermögenswirksamen Leistungen noch ein Bausparvertrag. Das Bausparguthaben kann ebenfalls, ohne dass es gleich für die Finanzierung eingesetzt wird, den Eigenmitteln zugerechnet werden. Bei Neubauten oder Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen darf die Eigenleistung der Erwerber nicht vergessen werden. Diese werden in Höhe der theoretisch anfallenden Handwerkerkosten angerechnet. Es bieten sich also zahlreiche Möglichkeiten, über das Sparguthaben hinaus Eigenkapital zu schöpfen.

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