Finanzierungsbedarf richtig ermitteln

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Dem gegenüber stehen das Eigenkapital und eventuell vorhandene Bausparverträge. Die Differenz entspricht dem Betrag, der als Fremdkapital, beispielsweise als Bankdarlehen in die Finanzierung einfließen muss.

Am besten lässt man sich dazu von mindestens drei verschiedenen Instituten ein Angebot machen. Vergleichbar werden diese dann, wenn die Darlehenssumme, die Frist für die Zinsfestschreibung und die monatlichen Raten identisch sind. Ein detaillierter Tilgungsplan, den man auf jeden Fall verlangen sollte, gibt Auskunft über den Verlauf der Entschuldung.

Die Bank, bei der die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist am niedrigsten ist, ist am günstigsten, es sei denn, sie holt es auf anderer Seite über diverse Gebühren wieder herein. Darüber lässt sich aber gut verhandeln, denn die Spielräume sind für den Bankberater bei den Finanzierungsnebenkosten oft größer als bei den Zinssätzen. Steht das Angebot, sollte man weitere Zahlen sprechen lassen.

Denn jeder Kredit muss in monatlichen Raten zurückgezahlt werden. Nur wenn die Summe der Raten aus Bank-, Bauspar- und anderen Darlehen, wie beispielsweise das Arbeitgeberdarlehen auf Dauer tragbar ist, wird die Finanzierung nicht ins Wanken geraten. Konkret heißt das: Es muss ausreichend Geld zum Leben bleiben.

Dazu gehören nicht nur die Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Telefon und Versicherungen. Dazu gehört auch das Zeitungsabo, der Vereinsbeitrag, Nahrungsmittel, Kleidung, die Monatskarte für den öffentlichen Nahverkehr sowie die Reserve für Elektrogeräte die erneuert werden müssen oder die unvorhergesehene Autoreparatur. Und ohne Polster für den kleinen Luxus zwischendurch kann das Leben einer Bauherrenfamilie ganz schön eintönig werden.

Wichtig ist der Verlauf der Ratenhöhe über die Jahre. Auch wenn sie steigt, muss sie noch ins Budget passen. Vor allem am Ende der Zinsbindungsfrist lauert ein großes Risiko. Liegt das Zinsniveau bis dahin erheblich höher als zurzeit, muss zumindest die Möglichkeit einkalkuliert werden, dass die dann fällige Rate höher ist als die Rate zu Beginn der Finanzierung. Darüber hinaus belasten die Rückzahlungsraten für Bausparverträge das Budget stark. Da schnell getilgt wird, liegt der Tilgungssatz relativ hoch. Vor allem Bauherren, die diese Belastung über die Eigenheimzulage "gegenfinanzieren" wollen, fallen nach spätestens acht Jahren in ein tiefes Finanzierungsloch.

Dann nämlich läuft die Eigenheimzulage aus, die Rückzahlung der Bausparverträge aber noch weiter, in der Regel mindestens drei Jahre. Ganz abgesehen davon, dass die Eigenheimzulage sowieso nicht mehr als verlässlicher Finanzierungsbaustein eingeplant werden kann ? zu deutlich sind die Anzeichen, dass sie über kurz oder lang endgültig gestrichen wird.

Bleibt jedoch nach Abzug aller Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten vom verfügbaren Einkommen genügend Luft für den Schuldendienst sowie ein Sicherheitspolster, steht der Verwirklichung des Bauprojekts nichts mehr im Wege.

Bild: LBS

Text: EcoText
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