Finanzierungsmodell Tilgungsaussetzungs-Darlehen

Bei der Aufstellung eines soliden Finanzierungsplans hat sich eine Faustregel bewährt: Mindestens ein Viertel der Gesamtkosten sollten Häuslebauer oder Immobilienkäufer aus Eigenkapital aufbringen können. Ein weiteres Viertel stammt aus einem Bauspardarlehen, die restlichen 50 Prozent werden in der Regel mit einem Hypotheken- bzw. Bankdarlehen abgedeckt. Ein Patentrezept für die richtige Finanzierung gibt es allerdings nicht. Wie die verschiedenen Finanzierungsbausteine im konkreten Fall am besten kombiniert werden, hängt wesentlich von der persönlichen Situation des Kreditnehmers ab. Die individuell passende Finanzstrategie für einen Eigenheimbau oder einen Immobilienerwerb lässt sich deshalb nur im Rahmen einer sorgfältigen, kompetenten Beratung festlegen.

Wenn sich Bauwünsche ändern, sollte sich die Finanzplanung flexibel anpassen lassen. Beispiel: Eine junge Familie will in drei bis vier Jahren ihr Traumhaus bauen. Da bietet die Gemeinde kurzfristig günstige Bauplätze an ? eine Gelegenheit, die wahrscheinlich so schnell nicht wieder kommt, und die man sich daher auf keinen Fall entgehen lassen will. Und auch nicht muss: Hier bietet sich eine Bauspar-Sofortfinanzierung als Lösung an. Dabei erhält man ein so genanntes Tilgungsaussetzungsdarlehen, kurz TA-Darlehen, in Höhe der benötigten Finanzierungssumme und schließt in der gleichen Höhe einen neuen Bausparvertrag ab. Die Geldmittel aus dem TA-Darlehen stehen sofort zur Baufinanzierung zur Verfügung. Tilgungsbeiträge fallen in dieser Phase nicht an: Die Tilgung wird ?ausgesetzt?, es sind zunächst nur die Zinsen zu bedienen. Gleichzeitig wird der neu abgeschlossene Bausparvertrag regelmäßig bespart. Ist dieser Vertrag schließlich zuteilungsreif, wird das TA-Darlehen mit den ausgezahlten Bausparmitteln ? Guthaben plus Darlehen ? abgelöst. Von diesem Zeitpunkt an zahlt man nur noch das Bauspardarlehen zurück.

TA-Darlehen eignen sich sowohl zur Kombination mit Hypothekendarlehen als auch als eigenständiger Finanzierungsbaustein. Die meisten Modellvarianten passen sich äußerst gut an die individuellen Bedürfnisse der Darlehensnehmer an. Ob man sich beispielsweise konstante Raten und Zinssicherheit vom ersten bis zum letzten Tag wünscht, ob man die Eigenheimzulage in die Finanzierung einbinden will oder auf höchstmögliche Flexibilität der Finanzierung Wert legt: In jedem Fall sollte man sich auch hier eingehend beraten und alle Varianten exakt durchrechnen lassen.

Als Finanzierungsmodell kommt das TA-Darlehen nicht nur für Bauherren und Hauskäufer in Frage, sondern eignet sich auch für Renovierungs- und Modernisierungsvorhaben wie etwa die altersgerechte Anpassung der Wohnung oder größere An- und Umbauten am Haus. Und selbst wenn die Finanzierung bereits läuft, kann es sich lohnen, sich Gedanken über die Zeit nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu machen. Zu diesem Zeitpunkt wird der Zinssatz des laufenden Hypothekendarlehens den aktuellen Marktkonditionen angepasst. Da zu Beginn der Finanzierung kaum eine verlässliche Vorhersage über die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen möglich ist, kann auch die monatliche Belastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung schwer kalkuliert werden. Trotz der bereits lang anhaltenden Niedrigzinsphase sollte man sich bewusst machen, dass schon ein relativ geringer Anstieg des Zinsniveaus aufs Haushaltsbudget drücken kann. Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro macht eine Differenz zwischen altem und neuem Zinssatz von nur einem Prozentpunkt eine monatliche Mehrbelastung von 83 Euro aus, bei zwei Prozentpunkten sind es schon 167 Euro. Bei der Baufinanzierung hängt also viel von der richtigen Strategie ab. Eine eingehende Beratung und der genaue Vergleich verschiedener Finanzierungsvarianten kann daher bares Geld wert sein.

Bild: Haas Fertigbau
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