Fünf Irrtümer der Immobilien- Finanzierung

„Obwohl es seit einigen Jahren neue Darlehensarten und Kreditanbieter gibt, setzt ein Gros der Darlehensnehmer ausschließlich auf herkömmliche Finanzierungsmodelle. Einige verzichten gänzlich auf den Wohneigentumserwerb weil sie glauben, es gebe keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital“, sagt Sven Radtke, Leiter von HypothekenDiscount. Der Baugeldvermittler hat die fünf größten Fehlannahmen zusammengefasst.

Irrtum 1: Eine Immobilienfinanzierung besteht aus 30 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bausparvertrag und zu 30 Prozent aus einem Hypothekenkredit.

 „Die Regel stammt aus einer Zeit, in der es keine Kredite mit hohen Beleihungsausläufen gegeben hat“, sagt Finanz-Experte Sven Radtke. „Wer heute eine Immobilie kaufen möchte und erst fünf Jahre wartet, bis er beispielsweise 50.000 Euro Eigenkapital angespart hat, verliert wertvolle Zeit.“ Einerseits verschiebt sich der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit. Zweitens besteht die Gefahr, dass in der Ansparphase für Eigenkapital und Bausparvertrag die Baugeldkonditionen steigen. „Ansparphasen halten junge Immobilieninteressenten davon ab, frühzeitig Immobilieneigentum zu schaffen“, sagt Radtke. Wer eine Immobilie erwerben möchte und über ein entsprechendes Einkommen verfügt, kann seit einigen Jahren einen Kredit über die komplette Kaufsumme aufnehmen – sogar die Nebenkosten können mitfinanziert werden. Der Sicherheitsaufschlag, den Kreditinstitute dafür verlangen, ist demgegenüber gering. Möglich geworden sind diese Vollfinanzierungen unter anderem durch Baugeldvermittler. Sie helfen innovativen, teilweise ausländischen Kreditinstituten dabei, entsprechende Kreditprodukte in Deutschland kostengünstig zu vertreiben. 

Irrtum 2: Keine Immobilienfinanzierung ohne Bausparvertrag.

Ein Bausparvertrag ist kein zwingender Bestandteil einer Immobilienfinanzierung. Selbst wer über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügt, sollte die Zinssätze des Bausparvertrages mit den aktuellen Hypothekenzinsen vergleichen. In Tiefzinsphasen kann ein normales Darlehen die günstigere Alternative sein.

Irrtum 3: Die übliche und optimale Anfangstilgung sollte ein Prozent betragen.

„Wer in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen eine Tilgung von einem Prozent vereinbart, zahlt den Kredit schlimmstenfalls mehr als 40 Jahre lang zurück“, warnt Radtke. Der Grund ist die Zusammensetzung eines Annuitätendarlehens aus Zins und Tilgung. Niedrige Hypothekenzinsen führen zu niedrigen Raten – und damit automatisch zu einer geringeren Tilgungsleistung. „Die Tilgungshöhe sollte von der finanziellen Situation und dem Zinsumfeld abhängig gemacht werden.“ In Zeiten niedriger Bauzinsen sollte man prüfen, ob man sich eine zwei- oder dreiprozentige Tilgung leisten kann. Dies reduziert die Gefahr steigender Zinsen am Laufzeitende.

Irrtum 4: Der optimale Hypothekenkredit hat eine Zinsbindung von zehn Jahren.

Falsch. Die Dauer der Zinsbindung sollte vom Niveau der Hypothekenzinsen abhängig gemacht werden. „Befinden sich die Konditionen für ein Darlehen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von sieben Prozent, sollte eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gewählt werden“, rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Schließlich ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Hypothekenzinsen nach fünf oder zehn Jahren höher sind als zum Zeitpunkt, an dem das Darlehen aufgenommen wurde. Befindet man sich in einer Hochzinsphase, und die Hypothekenzinsen liegen bei acht oder gar zehn Prozent, ist eine kurze Zinsbindung die richtige Wahl. Wer in diesem Fall eine Zinsbindung von ein bis fünf Jahren wählt, kann von fallenden Hypothekenzinsen profitieren.

Irrtum 5: Eine Absicherung der Immobilienfinanzierung ist überflüssig und kostet nur Geld.

„Wer hier spart, spart am falschen Ende“, sagt Sven Radtke. Besonders wenn die Immobilienfinanzierung auf den Schultern eines Hauptverdieners lastet, ist eine Absicherung des Kredits sinnvoll. Denn: Stößt dem Darlehensnehmer etwas zu, kann ohne eine entsprechende Absicherung die gesamte Finanzierung platzen. Mit einer Lebensversicherung hingegen können im Ernstfall die monatlichen Raten bedient werden. So kommt zum persönlichen Leid nicht noch finanzielle Not.

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