Hausfinanzierung – Welche Möglichkeiten gibt es?

Bei der Finanzierung eines Hauses kommt es vor allem auf eine gute Vorbereitung an, um gravierenden Fehler bei der Kalkulation der finanziellen Mittel zu vermeiden. Daher sollte vorab ermittelt werden, wie viel Eigenkapitel für die Hausfinanzierung eingebracht werden soll und wie viel Geld benötigt wird. Je mehr Eigenkapital genutzt werden kann, desto niedriger fallen die Zinsen aus und desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Damit sinkt das Risiko, den Kredit infolge von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr tilgen zu können.

Dennoch ist die Höhe der monatlichen Kreditrate so zu wählen, dass sie über die gesamte Laufzeit problemlos gezahlt werden kann, und dass gleichzeitig für Notfälle ein finanzielles Polster bestehen bleibt. Daher sollte nicht das gesamte Eigenkapitel einkalkuliert werden. Auch Rücklagen für spätere Kosten wie die Instandhaltung, Reparaturen oder Umbauten sind einzuplanen.

Bei der Hausfinanzierung spielen noch weitere Faktoren eine wichtige Rolle. Dazu gehören die Höhe des Tilgungssatzes und die Zinsbindung. Sie beeinflussen die Dauer der Schuldenzeit und die Kosten, die für das Darlehen entstehen.

Werden die genannten Aspekte nicht bedacht, droht der Weg in die Überschuldung. Zu den präventiven Maßnahmen gehört es aus diesem Grund auch, verschiedene Kreditanbieter miteinander zu vergleichen und die geeignete Finanzierungsform zu ermitteln. Da es viele Möglichkeiten gibt, ein Haus zu finanzieren, werden im Folgenden die wesentlichen Optionen dargelegt.

Darlehen

Die klassische Darlehensform für Immobilien ist das Annuitätendarlehen. Es handelt sich dabei um ein Darlehen mit einem konstanten Rückzahlungsbetrag. Die Höhe dieser Annuitätsrate bleibt die gesamte Laufzeit über gleich. Sie setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Nach jeder Zahlung werden die Zinsen auf die verbleibende Summe berechnet. Dadurch sinkt monatlich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Beim Abzahlungs- oder auch Tilgungsdarlehen setzt sich die monatliche Rate ebenfalls aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei dieser Darlehensform verringert sich im Gegensatz zum Annuitätendarlehen die Rate mit jeder Zahlung. Der Tilgungsanteil bleibt gleich. 

Eine weitere Form für ein Darlehen ist das Festdarlehen. Der Kreditnehmer zahlt hierbei nur den Zinsanteil und keine Tilgung. Dafür ist das gesamte Darlehen zu einem vereinbarten Rückzahlungstermin fällig. Diese Form der Baufinanzierung lässt sich gut mit endfälligen Geldern wie Lebensversicherungen oder Bausparverträgen kombinieren.

Vollfinanzierung

Die Hausfinanzierung muss nicht zwingend über Eigenkapital erfolgen. Geldinstitute und Baufinanzierer unterstützen den Weg zum Eigenheim mit bis zu 120 Prozent des Kaufpreises. Damit kann der Kreditnehmer auch sämtliche Nebenkosten bezahlen. Die Vollfinanzierung hat allerdings auch Nachteile. Durch große Kreditvolumen ergeben sich deutlich höhere Zinsen als bei Finanzierungen mit Anteilen aus dem Eigenkapital. Zudem verlängert sich die Laufzeit erheblich, da kleine Raten bei so großen Geldsummen kaum ins Gewicht fallen. Größere Raten sind für Normalverdiener nur schwer zu finanzieren.

Fremdwährungskredite

Grundsätzlich können Banken auch Kredite in einer fremden Währung anbieten. Das Prinzip ist mit den verringerten Zinssätzen, die anfallen, und potentielle Gewinne aufgrund von Währungsschwankungen gewissermaßen verlockend. Dennoch ist diese Form der finanziellen Unterstützung nur für Kreditnehmer geeignet, die sich des Risikos und der möglichen Folgen bewusst sind. Denn bei Aufwertungen der Währung kann es zu hohen Verlusten kommen. Da die Zinsen in Deutschland weiterhin sehr niedrig sind, ist von einem Fremdwährungskredit eher abzuraten.

Finanzierung mit Aktien

Soll die Hausfinanzierung mit Aktien erfolgen, wird ein tilgungsfreies Darlehen mit einem Aktiensparplan kombiniert. Der Kreditnehmer zahlt während der Laufzeit nur die Zinsen, das Darlehen wird zu einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt. In diesem Fall wird der Teil des Geldes, der bei anderen Finanzierungsformen für die Tilgung genutzt wird, in eine Aktie investiert. Das angesparte Aktienvermögen soll am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig tilgen. Bestenfalls bringt Die Aktie mehr Rendite ein als der Kreditnehmer für den Zins zahlen muss. Entwickelt sie sich langfristig positiv, kann das Darlehen schon früh abbezahlt werden. Dann ist der Kreditnehmer recht schnell wieder schuldenfrei. Bei einer negativen Entwicklung hingegen wird bis zum Termin der Tilgung nicht ausreichend Geld angespart. Diese Finanzierungsform birgt demnach gewisse Risiken, aber auch Chancen und ist daher nicht für jeden Kreditnehmer geeignet.

Immobilienfinanzierung mit Fördermitteln

Es lohnt es sich, auch Förderungen und Zuschüsse zur Unterstützung der Hausfinanzierung in Betracht zu ziehen. Unter bestimmten Voraussetzungen fördert der Staat solche Finanzierungen mit Zuschüssen oder günstigen Darlehen. Diese stammen zum einen von Förderbanken, zum anderen von den individuellen Programmen der Bundesländer. Ihre finanziellen Mittel werden von den Landesförderungsinstituten bereitgestellt und größtenteils als zinsgünstige Kredite vergeben.  

Fazit

Werden die Geldmittel für den Kredit des zukünftigen Eigenheims zu knapp kalkuliert oder falsch eingesetzt, gerät der Kreditnehmer schnell in die Schuldenfalle. Aus diesem Grund ist eine gute Vorbereitung auf die Finanzierung unabdingbar, bei der einige Faktoren zu beachten sind. Unter anderem muss die richtige Finanzierungsform gewählt werden. Dabei ist vor allem auf solche zu achten, die hohe Risiken mit sich bringen können und daher nicht für jeden geeignet sind.

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