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Hauskauf ohne Eigenkapital - ist das möglich?

Gerade ohne Eigenkapital ist es gar nicht so einfach, eine Baufinanzierung zu finden - Vollfinanzierungen sind nicht für jeden geeignet. (Bild: Pixabay.com | ClkerFreeVectorImages)

Den Wunsch vom Eigenheim realisieren - und das ganz ohne Eigenkapital? Unter bestimmten Bedingungen ist das möglich.

Der Traum vom eigenen Haus – viele Familien würden sich freuen, wenn sie es sich nach Feierabend auf der Terrasse gemütlich machen können. In den letzten Jahren sind die Zinssätze für Baufinanzierungen dramatisch gefallen. Beispiel: Im Januar 2011 musste ein Haushalt im Schnitt 3,75 Prozent p. a. (effektiv) bei Baufinanzierungen hinnehmen. Im Januar 2015 lag der effektive Zinssatz noch bei 2,15 Prozent p. a. Und im Januar 2016 – also gerade einmal 12 Monate später – kostete der Kredit nur noch 2,00 Prozent. Diese Zahlen stammen aus dem MFI-Zinsstatistiken der Bundesbank.

 

Letztere enthalten auch Angaben zum Kreditvolumen. Im Januar 2011 reichten die Banken rund 16,6 Milliarden Euro an Wohnungskrediten aus. 2016 erreichte das Volumen mehr als 18 Milliarden Euro. Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist da. Allerdings sind es heute nicht nur Familien und Haushalte mit ausreichend Eigenkapital, die bei den Banken vorsprechen. Auch Kreditnehmer ohne umfassende Mittel träumen von Wohneigentum. Ist dieser Wunsch in der Praxis überhaupt zu realisieren? Oder platzt der Wunsch nach einem Haus wie eine Seifenblase? Gerade die immer wieder angepassten Eigenkapitalvorschriften der Banken muss man in diesem Zusammenhang im Auge behalten.

 

Kreditvergaberegeln werden strenger

 

In der Vergangenheit galt für das Thema Baufinanzierung eine goldene Regel: Mindestens 20 Prozent bis 30 Prozent Eigenkapital sollte ein Kreditnehmer mitbringen. Dass dies immer schwieriger wird, zeigt sich an der Situation vor Ort. Heute kostet eine Immobilie – speziell in den wachsenden Ballungszentren. Beispiel: Ein seitens der Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG veröffentlichter Städtemarktbericht für die sächsische Landeshauptstadt Dresden spricht für Einfamilienhäuser von einem Durchschnittspreis, der bei 295.000 Euro liegt. Schlägt man Nebenkosten von 10 Prozent auf, landet man bei knapp 325.000 Euro. 60.000 Euro – die Untergrenze beim Eigenkapital – wird heute selbst für Familien aus der Mittelschicht ein harter Brocken sein.

 

Aber: Selbst wenn man Eigenkapital mitbringt, hat man heute keine Garantie mehr, dass die Bank ein Darlehen vergibt. Fast schon still und heimlich – zumindest für die Öffentlichkeit – ist in Deutschland eine neue Regelung in Kraft getreten. Diese sollte eigentlich verhindern, dass sich Haushalte durch zu knapp kalkulierte Darlehen übernehmen. Inzwischen macht es diese Neuregelung selbst Haushalten mit gutem Einkommen und einem Grundstock beim Eigenkapital schwer, passende Finanzierungen zu finden.

 

 

Bei einer Vollfinanzierung ist genaue Planung angesagt. (Bild: Pixabay.com | falovelykids)

Noch schwieriger wird es an dieser Stelle für jene Familien, die ganz ohne eigene Mittel in das Wohneigentum ziehen wollen. Hier legt die EU-Immobilienkreditrichtlinie den Banken quasi Daumenschrauben an. Gerade die Regeln zur Bewertung der Kapitaldienstfähigkeit und zur Wertentwicklung der Immobilie sind der „schwarze Peter“. Nun muss gewährleistet sein, dass ein Kreditnehmer das Darlehen über die gesamte Laufzeit tragen kann. Und Banken dürfen nicht mehr ohne Weiteres von der Wertsteigerung einer Immobilie ausgehen.

 

Welche Besonderheiten weist eine solche Finanzierung auf?

 

Vollfinanzierungen sind eigentlich keine außergewöhnliche Kreditvariante. Für den privaten Konsum Standard, wird beim Wohneigentum eines schwierig – die Kredithöhe. Angesichts des Beispiels wird klar, welche Dimensionen der Baukredit haben kann.

 

Beispiel: Finanziert werden 300.000 Euro zu 2,50 Prozent Zinsen p.a.

 

Bei einer anfänglichen Tilgung von 2,50 Prozent zieht sich die Rückzahlung des Darlehens über mehr als 27 Jahre hin. Und die Kreditkosten belaufen sich auf mehr als 116.000 Euro. Die Besonderheit der Vollfinanzierung ist also nicht nur die Tatsache, dass Banken an dieser Stelle den vollen Kaufpreis finanzieren – und so Familien zum eigenen Haus verhelfen. Vollfinanzierungen sind auch aus anderer Sicht eine Besonderheit. Es drohen:

 

  • Zinsaufschläge durch das höhere Risiko
  • Streckungen der Laufzeit
  • erhebliche Kreditkosten
  • Verschuldungsrisiken bei einem Wertverlust (Verkauf der Immobilie).

 

Bei genauerer Betrachtung der Rate für das Beispiel wird schnell klar, dass diese jenseits der 1.200 Euro pro Monat liegen. Hinzu kommt ein weiteres Problem: Die Vollfinanzierung droht sich zu verteuern. Hintergrund ist die Sollzinsbindung. Banken reichen die Darlehen gerade bei einer Vollfinanzierung in aller Regel nur bis 15 Jahre aus. Anschließend werden die Zinskonditionen neu verhandelt.

 

Für die Berechnung liegt nach Ablauf dieser Zeitspanne die Restschuld immer noch bei mehr als 160.000 Euro. Steigt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung auf 3,25 Prozent (bei gleicher Ratenhöhe), wird der Kredit trotzdem teurer – die Kosten reichen dann fast an 130.000 Euro heran.

 

Hinweis: Darüber hinaus müssen Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung trotzdem ein gewisses Maß an Eigenkapital aufbringen, wie auf Immobilienscout24.de berichtet wird. Finanzierungen werden im Normalfall nur für den Kaufpreis gewährt. Die Nebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer müssen Käufer jedoch aus eigener Tasche zahlen.

 

Für wen ist eine solche Finanzierung geeignet?

 

Vollfinanzierungen sind ein Thema, das Banken und Verbraucher immer wieder bewegt hat. In Zukunft dürfte es – sofern die neuen Regeln Bestand haben – deutlich schwieriger werden, dieses Darlehen in Anspruch zu nehmen.

 

Damit schneidet der Gesetzgeber einige Bevölkerungsgruppen von der Eigenheimfinanzierung ab. Vollfinanzierungen kommen an diesem Punkt nur noch für wenige Haushalte in Frage – nämlich solche mit sehr hohen Einkommen. Dabei spielt auch eine Rolle, wie sicher die „Kapitaldienstfähigkeit“ ist. Diese Fußnote gehört inzwischen auch zu den Vergabekriterien. Prinzipiell richtet sich die Vollfinanzierung damit eher an die oberen Einkommensschichten. Letztere verfügen aber häufig über eine gewisse Kapitaldecke – und werden daher nur bedingt Interesse an der Vollfinanzierung haben.

 

In der Praxis wird die volle Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilien noch schwieriger. Beobachtet man die Nachrichtenlage, deuten sich weitere Schwierigkeiten an. Selbst Antragsteller mit eigentlich ausreichender Sicherheit und Eigenkapital müssen mit Problemen rechnen – und eventuell nach Alternativen suchen.

 

Fazit: Neue Richtlinie macht die Vollfinanzierung schwierig

 

Immer wieder wird heute auf die niedrigen Bauzinsen hingewiesen. Gleichzeitig wird davor gewarnt, sich ohne ausreichend Eigenkapital und Sicherheit an das Projekt Eigenheim zu wagen. Auf den ersten Blick trivial, hat der Gesetzgeber mit einer neuen Regelung Fakten geschaffen, die für alle Beteiligten die Situation erschweren. Banken müssen mit einer Haftung rechnen – und schauen noch genauer hin. Die strafferen Regeln sorgen im Endeffekt dafür, dass Vollfinanzierungen zunehmend schwerer werden. Letztlich trifft es aber nicht nur dieses Segment der Baukredite. Auch Haushalte mit Eigenkapital werden in Zukunft bei einigen Banken nicht mehr offene Türen einrennen.

 

 

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