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Das richtige Grundstück finden


Unzählige träumen davon – ihr eigenes Traumhaus, gestaltet nach individuellen Vorstellungen. Vom „Traum von einem Haus“ bis hin zum einzugsbereiten „Traumhaus“ ist es bisweilen ein langwieriger Weg. Der Prozess des Hausbaus ist komplexer als zumeist angenommen und birgt einige Tücken. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sollten einige Eckdaten und Fakten nicht außer Acht gelassen werden.


Bauen im „Außenbereich“ oder „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“


Der Weg zum Traumhaus beginnt bereits bei der Suche nach dem passenden Grundstück. Bei der Wahl sind nahezu keine Grenzen gesetzt. Dennoch trifft das Reglement des Baugesetzbuches einige klare Entscheidungen, wo gebaut werden darf und wo nicht. So zum Beispiel ist es im so genannten „Außenbereich“ nicht ohne Weiteres erlaubt, einen Neubau zu errichten. Es sei denn, es handelt sich um ein Wohnhaus, welches zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehört. Eine weitere Möglichkeit ist das Wiedererrichten eines zerstörten Gebäudes unter besonderen Voraussetzungen. Dementgegen ist es „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“ um ein Wesentliches einfacher, eine Genehmigung zur Errichtung eines Neubaus zu erhalten. Das bedeutet, dass innerhalb von Ortschaften und Städten einer Genehmigung nicht grundsätzlich etwas entgegensteht. Jedoch sind auch hier einige Dinge bereits beim Grundstückskauf zu beachten und gegebenenfalls beim Grundstücksverkäufer nachzufragen. 


Für annähernd jede Ortschaft, Ansiedlung oder Städte liegt ein Flächennutzungsplan vor. Dieser legt fest, in welchen Gebieten eine Wohnnutzung zugelassen ist, in welchen eine Mischnutzung und auf welchen Flächen eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Einen Auszug aus dem Flächennutzungsplan erhält der Interessent in größeren Städten bereits online oder auf Nachfrage und eventuell gegen eine geringe Gebühr beim zuständigen Bauordnungsamt. Welches Bauamt zuständig ist, erfährt der Hausbauer entweder ebenfalls über das Internet oder erhält eine verlässliche Auskunft bei der ortsansässigen Verwaltung. Hierbei sollte dem privaten Bauherrn bewusst sein, dass sich in kleineren Ortschaften die Flächennutzungspläne erst in der Phase der Aufstellung befinden. Dennoch sollte selbst diesen, noch nicht endgültig abgestimmten, Vorabzügen, Bedeutung zugemessen werden, um im Nachhinein keine unschöne Überraschung zu erleben.


Der Bebauungsplan – oft auch in der Kurzform als B-Plan bezeichnet – regelt eine Vielzahl von Kennwerten von Gebäuden für eine festgelegte Fläche innerhalb einer Ortschaft und einer Stadt oder gilt teilweise auch für ganze Orte und Altstadtbereiche. Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte der künftige Bauherr unbedingt erkunden, ob für den Bereich des gewählten Grundstücks ein solcher Bebauungsplan vorliegt. Auch diese Information erhält man über das zuständige Bauamt oder über die Stadtverwaltung. Eine flächendeckende Auflistung der vorhandenen B-Pläne im Internet ist derzeit noch nicht gegeben. B-Pläne werden immer dann aufgestellt, wenn es der Stadt oder der Gemeinde ein Anliegen ist, ein ganz bestimmtes Bebauungsbild festgelegter Regionen zu schaffen. Sollte für das gewählte Grundstück ein solcher Plan bestehen, bedeutet dies aber nicht zwangsläufig etwas Negatives.

Zum Verständnis und zur Auslegung der Bedeutung der im Bebauungsplan festgelegten Reglements ist es ratsam, einen Fachkundigen hinzu zu ziehen. Dies ist im weitläufigsten Sinn das Bauamt, ein Architekt oder Ingenieur im Bauwesen. Die Fakten, die ein Bebauungsplan regeln kann, können sein: Größe des Einzelgrundstücks, überbaubarer Bereich, die gesamte versiegelte Fläche eines Grundstücks (inklusive Zufahrten, Wege, Zugänge, Grundfläche des Gebäudes), die Größe der Gesamtfläche des Gebäudes (alle Etagen) in Bezug zur Grundstücksgröße, die Dachform, die Fluchtrichtung des Daches, die maximale oder minimale Höhe des Gesamtgebäudes, die Anzahl der Geschosse, einzuhaltende Grenzabstände, Lage der Außenkante des Gebäudes, Angaben zur Bepflanzung, Einschränkungen in Farb- oder Materialwahl der Fassaden, Fenster und Dachdeckungen und Einiges mehr.

Nicht jeder Baubauungsplan regelt jeden einzelnen der aufgezählten Gründe. Dennoch sollte schon vorab geklärt werden, ob einige der festgelegten Aspekte den Wünschen des Bauherrn in der Form entgegenstehen, dass das Grundstück für den geplanten Neubau nicht in Frage kommt. Ein Vorteil bei der Wahl eines Grundstücks tritt erst in einer späteren Phase der Planung in den Vordergrund. Für einen Neubau im Bereich eines B-Plans ist ein Bauantragsverfahren in der üblichen Form nicht notwendig. Hier kommt der Antrag auf Genehmigungsfreistellung zum Tragen. Dies bedeutet im Einzelnen, dass zwar alle Unterlagen wie bei einem gewöhnlichen Bauantrag eingereicht werden müssen, doch bestätigt hier der Entwurfsverfasser (Architekt oder auch Bauingenieur) durch seine Unterschrift in Gänze die Übereinstimmung der vorliegenden Planung mit den Forderungen des Bebauungsplans. Der Vorteil für den Bauherrn liegt in diesem Fall darin, dass das zuständige Bauordnungsamt zwar die eingereichten Unterlagen auf Vollständigkeit hin prüft jedoch nicht inhaltlich. Somit entrichtet der Bauherr lediglich einen regional abhängigen festen Gebührensatz (zumeist unter einhundert Euro) an das Bauordnungsamt. Bei einem regulär gestellten Bauantrag kommen wesentlich höhere Gebühren auf den Bauherren zu.  


Grundstückskauf mit Bauträgerbindung


Ein Grundstück mit einer Bauträgerbindung zu erwerben bedeutet, dass vertraglich bereits beim Grundstückskauf festgelegt wird, mit welchem Unternehmen das Wohnhaus zu errichten ist. Dieser Umstand sollte dem künftigen Bauherrn unbedingt bewusst sein. In diesem Fall ist es mit einer großen Dringlichkeit anzuraten, bereits vorab Informationen zum benannten Bauträger einzuholen und sich darüber zu informieren, ob die Leistungen des jeweiligen Unternehmens mit den eigenen Wünschen übereinstimmen. Diese Informationen können in den meisten Fällen direkt aus der Internetseite der Firma hervorgehen. Es ist jedoch auch möglich direkt bei der Firma schriftliche Informationen auf dem Postweg zu erhalten. Stimmen die Leistungen der Firma mit den Bauherrenwünschen überein, spricht überhaupt nichts gegen eine solche vertragliche Bindung. Zur Absicherung könnte auch in diesem Fall auf Fachkollegen oder die Erfahrungswerte von bereits realisierten Bauvorhaben mit dem Unternehmen zurück gegriffen werden. 


Werden die aufgezählten Faktoren und Hinweise bereits vor der Grundstückskaufentscheidung vom privaten Bauherrn berücksichtigt steht einem erfolgreichen Gelingen des Vorhabens Hausbau nichts mehr entgegen. Am Ende wird aus dem einstigen „Traum vom eigenen Haus“ das eigene „Traumhaus“.

Wissenswertes zum Thema Grundstück

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