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Den Wert der Eigentumswohnung ermitteln

Um den Wert einer Eigentumswohnung einzuschätzen, stehen drei professionelle Verfahren zur Verfügung. Alternativ kann ganz einfach selbst mithilfe eines Online-Tools errechnet werden, was die betreffende Immobilie wert ist. (Bild: Andre Mergulhaum | Pixabay.com)

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Egal, ob der Kauf oder Verkauf einer Wohnung geplant ist, es ist immer wichtig, das Objekt richtig zu bewerten. Auch im Erbfall oder bei Scheidungen ist eine solche Wertermittlung notwendig. Zur Bestimmung des Immobilienwerts gibt es verschiedene Möglichkeiten.

In vielen Regionen sind die Preise für Immobilien gestiegen. Tatsächlich gibt es bei der Preisentwicklung von Immobilien extreme regionale Unterschiede. In Metropolen wie Hamburg, Köln, München und Berlin ist Wohnraum gefragt. In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise dort deshalb rasant. Zuletzt beruhigte sich die Lage ein wenig, aber die Immobilienpreise nehmen in den deutschen Großstädten weiterhin zu. In ländlichen Regionen hingegen wurden mangels Nachfrage Preisrückgänge verzeichnet. Eine Wertermittlung hilft dabei, den aktuellen Wert eines Wohnobjekts realistisch einzuschätzen.

 

Drei professionelle Verfahren zur Wertermittlung

 

Generell ist es sinnvoll, einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter zu engagieren, wenn die Wertermittlung exakt erfolgen soll. Alternativ kann der Wert auch selbst berechnet werden. Bei geplantem Verkauf einer Immobilie sollte der Preis nicht zu hoch angesetzt werden. In diesem Fall dauert es lange, bis ein passender Käufer gefunden wird. Oftmals muss eine Eigentumswohnung dann sogar unter Wert verkauft werden. Damit das nicht passiert, empfiehlt es sich, eines der drei normierten Verfahren zu nutzen: das Ertragswert-, das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren. Welche Methode am sinnvollsten ist, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt.

 

Ertragswertverfahren

 

Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn nicht die Eigennutzung im Mittelpunkt steht, sondern die Rendite. Das trifft zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zu. Für die Bewertung kommt es auf zwei Komponenten an: den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Außerdem fließt die zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete in die Berechnung mit ein. Durch die Kapitalisierung des Nettoertrags kann der Wert der Immobilie bestimmt werden.

 

Dabei steht der Nettoertrag für die erzielbare Miete pro Jahr, welche um Bewirtschaftungskosten reduziert wird. Dazu gehören zum Beispiel Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten. Dieser Reinertrag wird zusätzlich um den für Grund und Boden anfallenden Liegenschaftszinssatz vermindert. Das durch diese Rechnung ermittelte Ergebnis wird dann noch einmal mit einem Vervielfältiger multipliziert, der je nach Immobilie individuell ist. Mithilfe einer Richtwertkarte wird der Bodenwert bestimmt und anschließend zum Wert des Gebäudes addiert. So lässt sich der Ertragswert sehr genau errechnen.

 

Vergleichswertverfahren

 

Für Wohnungen kommt – ebenso wie für Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser und Doppelhaushälften – gern das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Es basiert auf den Kaufpreisen, die in der Vergangenheit erzielt wurden. Der Vorteil dieses Verfahrens besteht darin, dass die aktuelle Marktlage berücksichtigt werden kann. Es wird mit Objekten verglichen, die sich in der gleichen Region befinden und die eine ähnliche Ausstattung und Größe besitzen.

 

Darüber hinaus spielen weitere Aspekte wie der Zustand der Eigentumswohnung und die Infrastruktur der Region eine wichtige Rolle. So fließen in die Bewertung zum Beispiel auch die Grundstücksgröße, die Baubeschreibung, die Lage, die Infrastruktur, die Außenanlagen und das Baujahr der Immobilie mit ein. Des Weiteren spielen viele weitere Informationen über das Wohnumfeld eine Rolle, wie etwa die Einkommens- und Altersverteilung und Besonderheiten in der Nachbarschaft.

 

Sachwertverfahren

 

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn es keine vergleichbaren Grundstücke gibt oder es nicht möglich ist, die üblichen Mieten zu ermitteln. Hierbei berechnet man den Wert der baulichen Anlagen und den Wert des Bodens getrennt voneinander. Außerdem müssen die Herstellungskosten eines Gebäudes neu kalkuliert werden, wobei die wirtschaftliche und die technische Wertminderung berücksichtigt wird.

 

Online-Bewertungstools zur Wertermittlung

 

Doch nicht immer ist es notwendig, einen professionellen Gutachter mit der Ermittlung des Verkaufswertes zu beauftragen. In manchen Fällen wird eine schnelle Einschätzung benötigt und häufig reicht auch eine grobe Wertermittlung völlig aus. In diesem Fall sind spezielle Online-Rechner die preiswerteste und einfachste Möglichkeit. Ein praktisches und kostenloses Bewertungstool, das dabei hilft, den Wert einer Eigentumswohnung abzuschätzen, findet man zum Beispiel auf Wohnung.com. Die Datenbank des Online-Portals umfasst insgesamt über 12 Millionen Immobilien, die sich in ganz Deutschland befinden:

 

  • Über 7 Millionen Mietobjekte
  • Über 5 Millionen Eigentumswohnungen
  • Suche nach speziellen Ausstattungsmerkmalen ist möglich:
    • Barrierefrei
    • Mit Balkon
    • Etage
    • Landeplatz
    • Reithalle
  • Die empirischen Daten umfassen alle 16 Bundesländer Deutschlands

 

Das Bewertungstool nutzt die Informationen aus der Datenbank, um den Wert einer bestimmten Immobilie zu schätzen. Dafür werden lediglich die Adresse der Eigentumswohnung sowie die Quadratmeter-Zahl angegeben. Falls möglich, ermittelt das Tool mithilfe der Objekte aus der Umgebung einen ungefähren Quadratmeter-Wert, der bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf der Immobilie als Hilfestellung herangezogen werden kann. Außerdem bietet Wohnung.com Informationen zur Infrastruktur der Region sowie eine Auswertung des jeweiligen Stadtteils.

 

 

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