Steuerliche Vorteile bei vermietetem Eigentum nutzen
Eine vermietete Einliegerwohnung im Eigenheim ist in aller Regel
steuerlich vorteilhaft. Doch wie nutzt man die Vorteile in Bezug auf die Finanzierungskosten? Gibt es Möglichkeiten der Optimierung für Immobilienbesitzer?
Vorteile bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern
Seit gut zwei Jahren gilt der Erlass des Bundesfinanzministeriums
(IV C3 - S2211 - 36/04), der Bauherren und Käufern von Zwei- und
Mehrfamilienhäusern die Möglichkeit bietet, einen höheren Anteil der
Finanzierungskosten abzusetzen. Die Voraussetzung dafür sind zwei
Konten. Dies ermöglicht die konsequente Trennung aller Rechnungen für
Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten oder die Zuordnung von
Materialkosten. Doch die steuerlich relevanteste und somit auch
interessanteste Position sind die Kosten für die Finanzierung.
Idealerweise wird sie auf zwei Darlehen aufgeteilt und getrennt
voneinander über die zwei Konten verwaltet.
Trennung der Finanzierung in zwei Darlehen
Das erste Darlehen ist der Finanzierung des selbstgenutzten
Bereiches der Immobilie zugeordnet. Dieser steuerlich uninteressante
Teil der Finanzierung wird soweit wie möglich mit Eigenkapital
finanziert. Je höher der Eigenkapitalanteil in einem Darlehen ist,
desto niedriger ist der Zinssatz. Dadurch, dass nur ein geringer Teil
dieses Darlehens finanziert werden muss, sind die Zinskosten
entsprechend gering. So können für diese Finanzierung die Kosten oft
deutlich gesenkt werden.
Das zweite Darlehen gehört zum fremdgenutzten Teil der Immobilie.
Diese wird im Gegensatz zum selbstgenutzten Bereich komplett mit
einem Kredit finanziert. Der wesentliche Teil der Finanzierungskosten
liegt nun auf dem vermieteten Teil der Immobilie und kann damit
steuerlich geltend gemacht werden.
Beispiel
Ein Haus ist in zwei gleich große Einheiten aufgeteilt, von denen eine vom Eigentümer bewohnt und die andere vermietet ist. Der Kaufpreis beträgt 300.000 Euro. Je Wohneinheit müssen demnach 150.000 Euro eingebracht werden. Es sind 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden.
Das Darlehen für den selbstgenutzten Teil wird um die vorhandenen
100.000 Euro Eigenkapital gemindert, was zur Folge hat, dass nur noch
50.000 Euro finanziert werden müssen.
Für den vermieteten Teil des Hauses müssen die kompletten 150.000
Euro als Immobiliendarlehen aufgenommen werden.
Fazit
Eine konsequente Trennung der Kosten für den vermieteten Teil der
Immobilie von den steuerlich uninteressanten Kosten hat viele
Vorteile für Bauherren und Käufer. Alle anfallenden Kosten können nun
eindeutig zugeordnet werden und sind so jederzeit in übersichtlicher
Form nachvollziehbar. Dies erspart in der Regel ebenfalls großen
Aufwand bei der Zusammenstellung der Unterlagen für das Finanzamt.
Die Aufteilung der Finanzierung auf zwei Darlehen ist der
interessanteste Aspekt: Es werden nun nicht mehr die
Finanzierungskosten entsprechend der Quadratmeterzahl aufgeteilt. Die
Kosten landen zum überwiegenden Teil auf Seiten des Darlehens, das
steuerlich geltend gemacht werden kann.
