Festpreis ist nicht gleich Endpreis

Am einfachsten zu ermitteln sind die Grundstückskosten, die zusammen mit den Bau- und den Nebenkosten die Gesamtkosten ergeben.

Baukosten

Wer von einem Bauträger kauft oder mit einem Fertighausanbieter baut und einen Festpreis vereinbart hat, kann zwar mit einem relativ verlässlichen Betrag rechnen, mehr oder weniger starke Ausschläge nach oben sind aber leider trotzdem drin. Je mehr Leistungen bauseits erbracht werden müssen wie beispielsweise der Aushub und Zuschütten der Baugrube, Hausanschlüsse oder ganze Gewerke wie Malerarbeiten, desto wertloser wird die Festpreisangabe. Als kostenträchtig erweisen sich auch nachträgliche Änderungswünsche wie zusätzliche oder an anderer Stelle angebrachte Steckdosen oder Türöffnungen, die sich während der Bauphase ergeben.

Eine Rechnung mit noch mehr unbekannten Größen ist die Baukostenermittlung bei einem Architektenhaus. Trotz sorgfältiger Vorplanung wird manches Gewerk teurer als veranschlagt. Widrige Umstände wie beispielsweise eine schlechte Bodenbeschaffenheit, die die Erdarbeiten erschwert, Zeitverzögerungen oder auch Unternehmenspleiten sind ein weiterer Kostentreiber. Eine Baukostenüberschreitung ist rechtlich kaum anfechtbar. Bis zu 30 Prozent liegen innerhalb der Toleranzgrenze. Und auch dann kann der Architekt nur bei nachweisbaren Fehlern in der Kostenermittlung zur Verantwortung gezogen werden.

Nebenkosten

Wieder ist das Architektenhaus ermittlungstechnisch umfangreicher als das Haus vom Bauträger. Da dieser die Bauherrenfunktion innehat und das schlüsselfertige Haus komplett inklusive Grundstück verkauft, kommen hier zum angegebenen Festpreis in der Regel lediglich die Kosten für Änderungswünsche des Käufers dazu, nebst Notargebühren und Grunderwerbsteuer.

Ist der künftige Eigentümer selbst Bauherr, ist die Liste der Nebenkosten dagegen lang. So fallen Erschließungskosten für die Anbindung an das öffentliche Leitungssystem von Wasser, Gas, Strom und Telefon aber auch für Verkehrsflächen an. Das Baurechtsamt verlangt Gebühren für die Baugenehmigung. Noch teurer wird es bei Sondergenehmigungen für Bauausführungen, die aus dem Rahmen der vorgegebenen Bebauungspläne fallen. Das Architektenhonorar für individuelle Planungen, für das zehn bis 15 Prozent kalkuliert werden muss, richtet sich üblicherweise nach den Baukosten. Schießen diese ins Kraut, verdient der Architekt entsprechend mehr, es sei denn, man hat ein Festhonorar vereinbart.

Weiter geht?s mit den Versicherungsbeiträgen, die im Falle einer Katastrophe das Schlimmste verhindern helfen. Hier zu sparen hieße am falschen Ende sparen. Dabei ist beispielsweise die Feuerversicherung für den Rohbau und die anschließende Wohngebäudeversicherung sowieso eine Art Pflichtversicherung für alle, die mit Fremdmitteln finanzieren. Ohne einen entsprechenden Nachweis gibt es kein Darlehen von der Bank.

Diese trägt übrigens ebenfalls zur Erhöhung der Extrakosten in Form von Finanzierungsnebenkosten bei. Dabei handelt es sich im Allgemeinen um zusätzliche Gebühren rund ums Darlehen. Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungungsgebühren, Schätzgebühren und andere Kleinigkeiten schlagen finanziell zu Buche. Diese Nebenkosten lassen sich mit etwas Verhandlungsgeschick reduzieren. Nicht so die Notargebühren. Die Bank will Sicherheiten für ihr Geld in Form von Grundschuldeinträgen sehen.

Fazit

Wer während der Bauzeit ruhig Blut bewahren will, darf bei der Kostenermittlung ruhig großzügig kalkulieren und die Gesamtsumme mit einem zusätzlichen Sicherheitspolster versehen, das je nach Art des Bauvorhabens mit zehn bis 30 Prozent sicher nicht unterdimensioniert ist. Passt die Gesamtsumme nicht zur eigenen Finanzkraft, gibt es nur entweder oder. Entweder man spart noch etwas, bevor man einen Bau beginnt oder man wählt das Haus eine Nummer kleiner.

Bild: baupresse24

Text:EcoText

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